Liebhaberei im Steuerrecht
Auch: steuerliche Liebhaberei · fehlende Einkünfteerzielungsabsicht
Liebhaberei liegt vor, wenn eine Vermietungstätigkeit (oder andere wirtschaftliche Betätigung) auf Dauer gesehen keinen Gesamtüberschuss oder Gesamtgewinn erwarten lässt und daher steuerlich nicht als Einkunftsquelle anerkannt wird. Verluste aus einer als Liebhaberei eingestuften Vermietung können dann nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Ausführliche Erklärung
Grundvoraussetzung für steuerlich anzuerkennende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) ist die Einkünfteerzielungsabsicht – die Absicht, über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie einen positiven Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Fehlt diese Absicht, stuft das Finanzamt die Tätigkeit als "Liebhaberei" ein. Folge: Verluste sind steuerlich unbeachtlich, mindern also nicht das zu versteuernde Einkommen; im Gegenzug wären hypothetische spätere Gewinne aber auch nicht steuerpflichtig.
Bei der auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum unterstellt die Rechtsprechung (BFH) grundsätzlich typisierend die Einkünfteerzielungsabsicht, auch wenn über längere Zeit Verluste anfallen – hier muss das Finanzamt die Liebhaberei aktiv widerlegen (durch eine konkrete Prognoserechnung).
Anders bei:
- Ferienwohnungen mit Selbstnutzung oder ohne durchgehende Vermietungsabsicht: Hier verlangt die Finanzverwaltung regelmäßig eine Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren.
- Verbilligter Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt; bei einer Miete zwischen 50 % und 66 % ist zusätzlich eine Überschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
- Immobilien mit dauerhaftem Leerstand ohne ernsthafte Vermietungsbemühungen oder überlangen Sanierungsphasen ohne erkennbare Vermietungsabsicht.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Eigentümern, die eine Ferienimmobilie kaufen oder eine unrentable Vermietung planen, sollte auf das Liebhabereirisiko hingewiesen werden – gerade bei Objekten mit hohem Sanierungsstau oder geringer erzielbarer Miete im Verhältnis zum Kaufpreis kann das Finanzamt die steuerliche Verlustverrechnung versagen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer vermietet eine Ferienwohnung an der Ostsee nur 40 Tage im Jahr und nutzt sie den Rest der Zeit selbst. Die jährlichen Werbungskosten übersteigen die Mieteinnahmen deutlich. Da keine ausschließliche Vermietung an wechselnde Feriengäste vorliegt, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Ergibt diese über 30 Jahre voraussichtlich keinen Gesamtüberschuss, wird die Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft – die jährlichen Verluste bleiben steuerlich unberücksichtigt.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 1 EStG – Grundsatz, dass nur Tätigkeiten mit Einkünfteerzielungsabsicht steuerbare Einkünfte begründen.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; Anknüpfungspunkt für die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht, inkl. Sonderregel bei verbilligter Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG).
- Umfangreiche BFH-Rechtsprechung zur Liebhabereivermutung bei Dauervermietung und zur Totalüberschussprognose bei Ferienimmobilien.