Lineare Alterswertminderung
Auch: Lineare Wertminderung · linearer Alterswertabzug
Die lineare Alterswertminderung ist die im Sachwertverfahren übliche Methode, den altersbedingten Wertverlust eines Gebäudes zu berechnen: Der Wert sinkt gleichmäßig, also linear, über die gesamte wirtschaftliche Nutzungsdauer, bis am Ende der Nutzungsdauer nur noch ein Restwert verbleibt.
Ausführliche Erklärung
Im Sachwertverfahren wird der Gebäudesachwert zunächst über die Normalherstellungskosten (Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, orientiert an den NHK-Tabellen) ermittelt. Da neue Gebäude wertvoller sind als alte, muss dieser fiktive Neubauwert um die Alterswertminderung reduziert werden. Bei der linearen Methode gilt vereinfacht:
Alterswertminderung (%) = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer × 100
Die Gesamtnutzungsdauer ist dabei die typische wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudetyps (z. B. bei Einfamilienhäusern in massiver Bauweise häufig 70–80 Jahre, je nach Gebäudeart und den Vorgaben der Anlage zur ImmoWertA). Ein Gebäude, das die Hälfte seiner Gesamtnutzungsdauer erreicht hat, verliert entsprechend rund die Hälfte seines fiktiven Neubauwerts.
Praxisrelevante Punkte für Makler:
- Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer: Wurden Dach, Fenster, Heizung oder Bad umfassend modernisiert, wird das "fiktive" Baualter für die Berechnung niedriger angesetzt, was die lineare Alterswertminderung reduziert und den Sachwert erhöht.
- Mindestrestwert: Die aktuelle ImmoWertV/ImmoWertA schreibt keinen pauschalen Mindestrestwert mehr vor; in der Praxis wird bei sehr alten, aber noch nutzbaren Gebäuden dennoch häufig ein Restwert von grob 20–30 % des Neubauwerts angesetzt (vergleichbar der für die steuerliche Bewertung nach § 190 Abs. 6 BewG geltenden Mindest-Restnutzungsdauer von 30 % der Gesamtnutzungsdauer), sofern kein wirtschaftlicher Abbruchreife-Zustand vorliegt.
- Alternative Methoden: Neben der linearen gibt es nichtlineare Alterswertminderungsmodelle (z. B. nach Ross oder degressive Modelle), die in Deutschland aber seltener verwendet werden; die ImmoWertA setzt im Regelfall auf die lineare Methode.
- Abgrenzung zum Instandhaltungsrückstau: Die lineare Alterswertminderung bildet den "normalen" altersbedingten Wertverlust ab; ein zusätzlicher, konkret feststellbarer Sanierungsstau wird separat und zusätzlich abgezogen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und ist derzeit 32 Jahre alt. Die lineare Alterswertminderung beträgt somit 32/80 = 40 % des fiktiven Neubauwerts. Bei Normalherstellungskosten von 300.000 € ergibt sich nach Abzug der Alterswertminderung ein Gebäudesachwert von 180.000 €, bevor der Bodenwert hinzugerechnet wird.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – regelt die Anwendung der Alterswertminderung als Bestandteil des Sachwertverfahrens.
- ImmoWertA – konkretisiert Berechnungsmethodik, Gesamtnutzungsdauern und Mindestrestwerte je Gebäudeart.