Marktpreis

Während der Verkehrswert (auch Marktwert) nach § 194 BauGB und der ImmoWertV ein objektiviertes, gutachterlich ermitteltes Wahrscheinlichkeitsurteil über den erzielbaren Preis zu einem bestimmten Stichtag ist, bildet sich der Marktpreis im konkreten Einzelfall am Markt. Er kann höher oder niedriger ausfallen als der Verkehrswert, weil in ihn zusätzliche, nicht objektivierbare Faktoren einfließen:

• Verhandlungsgeschick von Käufer und Verkäufer sowie deren Makler.
• Individuelle Präferenzen eines Käufers (z. B. besondere emotionale Bindung an Lage oder Objekt, Sonderinteresse durch angrenzendes Grundstück).
• Marktlage und Timing: Bei knappem Angebot und hoher Nachfrage übersteigen Marktpreise häufig die Verkehrswerte deutlich (Bieterverfahren), in schwachen Marktphasen liegt der erzielte Preis oft darunter.
• Verkaufsdruck: Zeitnot, Zwangsverkauf oder Erbauseinandersetzung drücken den erzielbaren Preis unabhängig vom objektiven Wert.
• Zustand der Information: Ungleich verteiltes Wissen über Mängel, Nachbarschaft oder Bauleitplanung beeinflusst, was ein Käufer zu zahlen bereit ist.

Für Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil ein Verkehrswertgutachten eine Orientierung liefert, der letztlich am Markt erzielte Preis aber das Ergebnis der individuellen Vermarktungsstrategie, Objektpräsentation und Verhandlung ist. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse werten realisierte Marktpreise aus Kaufverträgen aus und leiten daraus Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren ab, die wiederum in künftige Verkehrswertermittlungen einfließen.

Ein Gutachter ermittelt für ein Reihenhaus einen Verkehrswert von 350.000 Euro. Aufgrund hoher Nachfrage und mehrerer Interessenten in einem Bieterverfahren wird das Haus schließlich für 385.000 Euro verkauft. Dieser tatsächlich gezahlte Betrag ist der Marktpreis – er liegt über dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert.