Marktmiete
Auch: Ortsübliche Vergleichsmiete · erzielbare Miete
Die Marktmiete ist die Nettokaltmiete, die für ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt unter den gegebenen Marktbedingungen tatsächlich erzielt werden könnte – unabhängig davon, welche Miete aktuell vertraglich vereinbart ist.
Ausführliche Erklärung
Die Marktmiete ist von der vertraglich vereinbarten Ist-Miete zu unterscheiden: Ein vermietetes Objekt kann seit Jahren zu einer niedrigeren (oder in Ausnahmefällen höheren) Miete vermietet sein als aktuell am Markt erzielbar wäre. Für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist die Marktmiete zentral, weil bei Objekten mit Mietpreisbindung oder langfristigen Bestandsmietverträgen unterhalb des Marktniveaus regelmäßig ein Abschlag ("Minderwert wegen niedriger Miete") vorgenommen wird, während bei Neuvermietung die volle Marktmiete angesetzt werden kann.
Praxisrelevante Punkte für den Makler:
- Die Marktmiete wird anhand von Vergleichsmieten, Mietspiegeln, Mietdatenbanken oder eigener Marktkenntnis ermittelt.
- Sie unterscheidet sich von der "ortsüblichen Vergleichsmiete" nach § 558 BGB, die im Mieterhöhungsrecht eine enger definierte, meist mietspiegelgestützte Größe ist – beide Begriffe überschneiden sich fachlich, sind aber nicht deckungsgleich.
- Bei der Bewertung vermieteter Objekte (z. B. Kapitalanlagen) ist die Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete ein entscheidender Faktor für den erzielbaren Verkaufspreis, da Käufer künftige Mietsteigerungspotenziale einpreisen.
- Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) ist die Marktmiete nicht relevant, da die Mietbindung greift.
- Für Maklerexposés ist die realistische Einschätzung der erzielbaren Marktmiete ein wichtiges Beratungsinstrument, insbesondere bei Renditeobjekten.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung ist seit zwölf Jahren zu 6,50 Euro/m² kalt vermietet. Aktuelle Vergleichsangebote in der Umgebung liegen bei 10,00 Euro/m² kalt. Für die Wertermittlung als Kapitalanlage wird zwar die vertragliche Ist-Miete als aktueller Rohertrag angesetzt, im Rahmen der Kaufberatung weist der Makler jedoch auf das Potenzial einer Mieterhöhung bzw. Neuvermietung zur Marktmiete hin.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Regelt die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße für Mieterhöhungen im Bestandsmietverhältnis; fachlich eng verwandt mit dem Begriff der Marktmiete.