Mehrfamilienhaus

Für den Makler gehört das Mehrfamilienhaus zu den wichtigsten Transaktionsobjekten im Bereich Wohnimmobilien-Investment:

• Abgrenzung: Während ein Einfamilienhaus für eine Familie und ein Zweifamilienhaus für maximal zwei separate Wohneinheiten gedacht ist, bietet ein Mehrfamilienhaus mindestens drei getrennte Wohnungen mit jeweils eigenem Zugang, Küche und Bad.
• Rechtliche Struktur: Ein Mehrfamilienhaus kann entweder als Ganzes (ein Eigentümer, "en bloc") oder aufgeteilt in Wohnungseigentum nach dem WEG verkauft werden. Letzteres ermöglicht die Einzelveräußerung von Eigentumswohnungen.
• Bewertung als Anlageobjekt: Der Verkehrswert wird meist im Ertragswertverfahren ermittelt, basierend auf den erzielbaren Netto-Kaltmieten aller Einheiten, dem Bewirtschaftungsaufwand und dem Liegenschaftszinssatz. Zentrale Kennzahl ist der Kaufpreis-Faktor (Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete).
• Verwaltung: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern übernimmt entweder der Eigentümer selbst oder eine beauftragte Hausverwaltung die laufende Bewirtschaftung (Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Mieterkommunikation).
• Nutzungsmix: Häufig sind im Erdgeschoss zusätzlich Gewerbeeinheiten (Läden, Praxen) integriert, wodurch das Gebäude formal zum Wohn- und Geschäftshaus wird.
• Marktrelevanz: Mehrfamilienhäuser sind für Kapitalanleger besonders attraktiv wegen Diversifikation des Mietausfallrisikos über mehrere Einheiten sowie Skaleneffekten bei Verwaltung und Instandhaltung.
• Bauliche Anforderungen: Je nach Landesbauordnung gelten ab einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten bzw. Geschossen erhöhte Anforderungen an Brandschutz, zweite Rettungswege und Barrierefreiheit.

Ein Kapitalanleger erwirbt ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Der Makler ermittelt den Kaufpreis auf Basis der Jahresnettokaltmiete aller Einheiten multipliziert mit dem ortsüblichen Faktor und berät den Käufer zur laufenden Bewirtschaftung über eine Hausverwaltung.