Mietfläche
Auch: Vermietbare Fläche · Mietflächenberechnung
Die Mietfläche ist die im Mietvertrag zugrunde gelegte Fläche einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts, nach der sich unter anderem die Miethöhe pro Quadratmeter sowie die Verteilung von Betriebskosten richten. Bei Wohnraum wird sie regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung berechnet, bei Gewerbeflächen häufig nach DIN 277 oder branchenspezifischen Richtlinien wie der gif-Richtlinie MF/G.
Ausführliche Erklärung
Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die maßgebliche Berechnungsgrundlage, sofern die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu ermitteln ist; für öffentlich geförderten Wohnraum ist ihre Anwendung verpflichtend. Bei frei finanzierten Mietverhältnissen orientieren sich die Vertragsparteien in der Praxis meist ebenfalls an der WoFlV, können aber auch andere Berechnungsmethoden vereinbaren. Nach der WoFlV zählen Grundflächen von Räumen innerhalb der Wohnung vollständig, Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten in der Regel nur zu einem Viertel bis zur Hälfte, und Räume mit Dachschrägen unter 1 Meter Höhe gar nicht zur Wohnfläche.
Für Gewerbeflächen existiert keine gesetzliche Berechnungsvorschrift; hier haben sich DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) sowie speziell für Büro- und Handelsflächen die Richtlinie MF/G der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) als Marktstandard etabliert. Die gif-Richtlinie berücksichtigt anders als DIN 277 auch Aspekte der Vermietbarkeit und Flächeneffizienz und wird in gewerblichen Mietverträgen häufig ausdrücklich als vereinbarte Berechnungsmethode benannt.
Weicht die tatsächliche Fläche erheblich (nach ständiger Rechtsprechung ab etwa 10 Prozent) von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann dies bei Wohnraummietverträgen einen Mangel darstellen und Mietminderungsansprüche begründen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietvertrag über eine Wohnung weist 75 Quadratmeter Wohnfläche aus, berechnet nach der Wohnflächenverordnung inklusive eines zur Hälfte angerechneten Balkons. Eine spätere Vermessung ergibt tatsächlich nur 65 Quadratmeter, eine Abweichung von mehr als 10 Prozent. Der Mieter kann daher rückwirkend eine Mietminderung geltend machen.
Rechtsgrundlage
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – verbindliche Berechnungsmethode für öffentlich geförderten Wohnraum, in der Praxis auch häufig für frei finanzierten Wohnraum herangezogen.