Mietgebrauch

Der Begriff leitet sich aus § 535 BGB ab, der die zentralen Hauptpflichten des Mietvertrags regelt: Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren und die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen sowie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Im Gegenzug schuldet der Mieter die vereinbarte Miete. Der „vertragsgemäße Gebrauch" ergibt sich dabei primär aus dem, was die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben – etwa die Nutzung als Wohnraum, als Gewerbefläche für einen bestimmten Zweck oder mit bestimmten Einschränkungen (z. B. Tierhaltungsklauseln, Nutzungsbeschränkungen bei Gewerbeobjekten).

Praktisch bedeutsam wird der Begriff vor allem in zwei Konstellationen: Zum einen, wenn der Vermieter den vereinbarten Gebrauch beeinträchtigt oder verhindert – etwa durch Baumängel, unzumutbaren Baulärm oder Störungen durch Dritte –, was einen Mietmangel begründen und Gewährleistungsrechte des Mieters (Minderung, Schadensersatz) auslösen kann. Zum anderen, wenn der Mieter die Mietsache über das vereinbarte Maß hinaus nutzt – etwa eine Wohnung gewerblich statt privat nutzt oder ohne Erlaubnis untervermietet –, was einen vertragswidrigen Gebrauch darstellt und den Vermieter zur Abmahnung und im Wiederholungsfall zur Kündigung berechtigen kann.

Für Makler ist der Begriff vor allem bei der Vertragsgestaltung relevant: Je klarer der zulässige Nutzungsumfang im Mietvertrag definiert ist (Nutzungszweck, zulässige Mitbewohner, Tierhaltung, gewerbliche Nebentätigkeiten), desto weniger Streit entsteht später über die Frage, was noch vertragsgemäßer Gebrauch ist.

Ein Mieter betreibt in seiner als Wohnraum vermieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ein kleines Nagelstudio mit Laufkundschaft. Da dies über den vertraglich vereinbarten Wohnzweck hinausgeht, liegt kein vertragsgemäßer Mietgebrauch mehr vor; der Vermieter kann den Mieter abmahnen und bei Fortsetzung des Verhaltens kündigen.