Mindestwert beim Erbbaurecht
Auch: §§192-194 BewG · Mindestwertregelung Erbbaurecht
Bei der gesonderten steuerlichen Bewertung von Erbbaurecht und belastetem Grundstück (z. B. für Erbschaft- oder Schenkungsteuer) nach §§ 192–194 BewG soll die Summe aus beiden Werten im Regelfall nicht unter den Wert liegen, den das unbelastete Grundstück hätte – die frühere Bedarfsbewertung kannte hierfür eine ausdrückliche Mindestwertregelung (§ 146 Abs. 6 BewG a.F.). Sie soll eine künstliche Wertminderung durch die Aufteilung in zwei separate Bewertungsobjekte verhindern.
Ausführliche Erklärung
Bei einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück existieren steuerlich zwei getrennte Bewertungsobjekte: das Erbbaurecht selbst (beim Erbbauberechtigten) und das erbbaurechtsbelastete Grundstück (beim Grundstückseigentümer, dem "Erbbaurechtsgeber"). Beide werden nach dem Bewertungsgesetz (§§ 192 ff. BewG) getrennt ermittelt, u. a. unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechts, des vereinbarten Erbbauzinses im Vergleich zum angemessenen Verzinsungssatz sowie eines eventuellen Gebäudewertanteils.
Diese getrennte Bewertung kann rechnerisch dazu führen, dass die Summe aus Erbbaurechtswert und Wert des belasteten Grundstücks geringer ausfällt als der Wert, den das Grundstück ohne die Belastung hätte. Nach der bis 2006 geltenden Bedarfsbewertung verhinderte eine ausdrückliche Mindestwertregelung (§ 146 Abs. 6 BewG a.F.) eine solche steuerlich unerwünschte "Wertvernichtung" durch bloße Rechtsaufteilung. Die heutigen Berechnungsvorschriften der §§ 192–194 BewG führen bei Anwendung der gesetzlich vorgesehenen Koeffizienten- bzw. Faktormethode im Regelfall dazu, dass Erbbaurechtswert und Wert des belasteten Grundstücks in der Summe wieder den Wert des unbelasteten Grundstücks ergeben.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung erbbaurechtsbelasteter Immobilien (häufig bei Kirchen-, Kommunal- oder Stiftungsgrundstücken) sollten Makler wissen, dass für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke eine komplexe gesonderte Bewertung erfolgt, bei der die Mindestwertregelung eine Wertuntergrenze setzt. Dies betrifft insbesondere die Übertragung von Erbbaurechten im Rahmen vorweggenommener Erbfolge oder Erbschaften.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück mit einem Wert von 500.000 Euro (unbelastet) ist mit einem Erbbaurecht belastet, dessen Restlaufzeit noch 20 Jahre beträgt und dessen vereinbarter Erbbauzins deutlich unter dem marktüblichen Zins liegt. Die gesonderte Bewertung nach §§ 193 f. BewG ergibt für das belastete Grundstück 280.000 Euro und für das Erbbaurecht 190.000 Euro – zusammen 470.000 Euro. Weicht die Summe wie hier vom Wert des unbelasteten Grundstücks ab, ist die Wertermittlung anhand der gesetzlichen Berechnungsvorschriften zu überprüfen; Makler sollten in solchen Fällen einen Steuerberater hinzuziehen, statt selbst eine pauschale Mindestwert-Korrektur anzunehmen.
Rechtsgrundlage
- §§ 192–194 BewG – Gesonderte Bewertung von Erbbaurecht (§ 193) und erbbaurechtsbelastetem Grundstück (§ 194) für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer; § 192 enthält die Grundsätze.
- § 146 Abs. 6 BewG a.F. – Enthielt in der bis 2006 geltenden Bedarfsbewertung eine ausdrückliche Mindestwertregelung; heute nicht mehr unmittelbar anwendbar, aber praxisrelevant zum Verständnis der Grundidee.
- Anwendungsbereich: insbesondere Erbschaft- und Schenkungsteuer bei erbbaurechtsbelasteten Grundstücken.