Mindestwert
Auch: Wertuntergrenze
Der Mindestwert bezeichnet im steuerlichen Bewertungsrecht die Regel, dass der Grundbesitzwert eines bebauten Grundstücks nicht niedriger als der Bodenwert des unbebauten Grundstücks angesetzt werden darf – selbst wenn das Ertrags- oder Sachwertverfahren rechnerisch einen geringeren Wert ergäbe.
Ausführliche Erklärung
Bei der steuerlichen Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer (§§ 176 ff. BewG) kann es vorkommen, dass das gesetzlich vorgeschriebene Ertragswert- oder Sachwertverfahren einen sehr niedrigen Gebäudewert liefert – etwa bei stark abgewohnten oder wirtschaftlich überalterten Gebäuden. Um zu verhindern, dass ein bebautes Grundstück steuerlich niedriger bewertet wird als das reine unbebaute Grundstück, schreibt das Bewertungsgesetz einen Mindestwert vor:
- § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG (Ertragswertverfahren): Der Wert des bebauten Grundstücks ist mindestens mit dem Bodenwert anzusetzen, auch wenn der berechnete Ertragswert niedriger ausfällt.
- Sachwertverfahren (§ 189 BewG): Eine ausdrückliche gesetzliche Mindestwertklausel wie im Ertragswertverfahren enthält § 189 BewG nicht. Da sich der vorläufige Sachwert jedoch additiv aus Bodenwert und Gebäudesachwert zusammensetzt und erst anschließend mit der Wertzahl nach § 191 BewG angepasst wird, wirkt der Bodenwert hier faktisch, aber nicht durch eine eigene Mindestwert-Vorschrift, wertbestimmend.
Für den Makler ist der Mindestwert vor allem relevant, wenn er bei Erbfällen, Schenkungen oder Immobilienübertragungen innerhalb der Familie beratend hinzugezogen wird: Der steuerliche Grundbesitzwert kann in solchen Fällen höher ausfallen als ein rein wirtschaftlich orientiertes Verkehrswertgutachten vermuten ließe, weil das Finanzamt den Bodenwert als Untergrenze ansetzt. Erben können jedoch stets den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswerts) durch ein qualifiziertes Gutachten oder einen tatsächlichen Verkaufspreis führen (§ 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts), um den Mindestwert zu widerlegen.
Wichtig: Der steuerliche Mindestwert ist strikt von der zivilrechtlichen Verkehrswertermittlung zu unterscheiden. Er dient ausschließlich der Bemessung der Erbschaft-, Schenkung- oder Grunderwerbsteuer und ist kein Marktpreis im eigentlichen Sinne.
Beispiel aus der Praxis
Ein stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus wird nach dem Ertragswertverfahren steuerlich mit lediglich 90.000 Euro Gebäudewert bewertet, weil die Restnutzungsdauer fast erschöpft ist. Der Bodenwert des Grundstücks beträgt jedoch 180.000 Euro. Da der Mindestwert greift, setzt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert von mindestens 180.000 Euro an. Die Erben können durch ein Verkehrswertgutachten nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert niedriger liegt, um die Steuerlast zu reduzieren.
Rechtsgrundlage
- § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG – Mindestwertregelung im Ertragswertverfahren der Grundbesitzbewertung: Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.
- § 189 BewG – Regelt das Sachwertverfahren; eine ausdrückliche Mindestwertklausel wie in § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG enthält die Norm nicht.
- § 198 BewG – Ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zur Widerlegung des Mindestwerts.