Mischgebiet
Auch: MI
Ein Mischgebiet (Kürzel MI) ist ein im Bebauungsplan festgesetzter Baugebietstyp, in dem Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe gleichberechtigt nebeneinander zulässig sind. Es dient dem Wohnen ebenso wie der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Ausführliche Erklärung
Das Mischgebiet ist einer der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und wird im Bebauungsplan mit dem Kürzel "MI" gekennzeichnet. Zulässig sind nach § 6 BauNVO insbesondere:
- Wohngebäude,
- Geschäfts- und Bürogebäude,
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Beherbergungsgewerbe,
- sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal zu anderen Baugebieten ist die Gleichrangigkeit von Wohnen und Gewerbe – anders als im allgemeinen Wohngebiet (WA), wo Gewerbe nur ausnahmsweise und untergeordnet zulässig ist, oder im Kerngebiet (MK), wo Wohnen zurücktritt. In der Praxis prägen Mischgebiete häufig historisch gewachsene Ortskerne, Hauptstraßenlagen und Ortsdurchfahrten mit Ladengeschäften im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.
Für Makler wichtig:
- Immissionsschutz: Im Mischgebiet gelten höhere zulässige Lärmrichtwerte als im reinen oder allgemeinen Wohngebiet (nach TA Lärm tagsüber i. d. R. 60 dB(A), nachts 45 dB(A)) – Käufer, die "ruhiges Wohnen" erwarten, sollten hierauf hingewiesen werden.
- Nutzungsflexibilität: Ein Mischgebiet erlaubt es Eigentümern, Erdgeschossflächen sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken zu nutzen bzw. umzunutzen, was die Vermarktbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit einer Immobilie erhöht.
- Erweiterte Variante: Mit der BauNVO-Novelle 2017 wurde zusätzlich das Urbane Gebiet (MU) eingeführt, das eine noch dichtere Nutzungsmischung mit höheren Lärmwerten ermöglicht und teils an die Stelle neu ausgewiesener Mischgebiete tritt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan weist entlang einer Hauptstraße ein Mischgebiet (MI) aus. Im Erdgeschoss eines Hauses befindet sich ein Friseursalon, in den Obergeschossen liegen drei Mietwohnungen. Ein angrenzendes Grundstück wird als Bäckerei mit Backstube genutzt – zulässig, solange die Lärm- und Geruchsemissionen das zumutbare Maß für ein Mischgebiet nicht überschreiten.
Rechtsgrundlage
- § 6 BauNVO – Begriffsbestimmung und zulässige Nutzungen im Mischgebiet.
- § 6a BauNVO – Urbanes Gebiet (MU) als verwandter, dichter nutzungsmischender Gebietstyp.
- TA Lärm – Immissionsrichtwerte, die im Mischgebiet höher liegen als im Wohngebiet.