Allgemeines Wohngebiet

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheidet mehrere Wohngebietstypen mit abgestufter Nutzungsintensität. Das Allgemeine Wohngebiet (WA, § 4 BauNVO) steht zwischen dem strengeren Reinen Wohngebiet (WR, § 3 BauNVO, praktisch ausschließlich Wohnen) und dem gemischt genutzten Mischgebiet (MI, § 6 BauNVO).

Zulässige Nutzungen im WA (§ 4 Abs. 2 BauNVO):

• Wohngebäude
• Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, die der Versorgung des Gebiets dienen
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke

Ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 BauNVO, im Einzelfall genehmigungsfähig):

• Betriebe des Beherbergungsgewerbes
• sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
• Anlagen für Verwaltungen
• Gartenbaubetriebe
• Tankstellen

Praxisrelevanz für Makler: Die Gebietseinstufung als WA hat erhebliche Auswirkungen auf Marktwert, Nutzungsmöglichkeiten und Nachbarschaftsschutz einer Immobilie:

• Gewerbliche Nutzungen (z. B. Büros, kleine Praxen) sind im WA häufig nur eingeschränkt oder als Ausnahme möglich – dies ist bei geplanter gewerblicher Nutzung durch den Käufer vorab zu prüfen.
• Das Maß der zulässigen baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse) wird nicht durch den Gebietstyp selbst, sondern durch den konkreten Bebauungsplan festgesetzt.
• Fehlt ein Bebauungsplan, aber die Umgebung entspricht faktisch einem Allgemeinen Wohngebiet, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO (Gebietserhaltungsanspruch der Nachbarn).

Ein Käufer möchte im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses eine kleine Physiotherapiepraxis eröffnen. Das Grundstück liegt in einem als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Bereich. Da Anlagen für gesundheitliche Zwecke in § 4 Abs. 2 BauNVO ausdrücklich als Regelnutzung genannt sind, ist die Praxis planungsrechtlich grundsätzlich zulässig – anders als etwa ein lauter Handwerksbetrieb, der als störend gälte.