Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

Das Instandsetzungsgebot gehört zu den städtebaulichen Geboten (§§ 175-179 BauGB), mit denen Gemeinden gezielt auf einzelne Grundstücke einwirken können, um städtebauliche Ziele durchzusetzen – im Unterschied zur allgemeinen Bauleitplanung, die gebietsbezogen wirkt.

Wesentliche Punkte:

• Voraussetzungen: Das Gebäude weist Modernisierungs- oder Instandsetzungsbedarf auf (bauliche Mängel, veralteter Ausstattungsstandard) und die Behebung liegt im öffentlichen Interesse – häufig im Zusammenhang mit einer förmlich festgelegten Sanierungssatzung (§ 142 BauGB) oder einem Erhaltungsgebiet.
• Zumutbarkeit: Das Gebot darf dem Eigentümer nur zugemutet werden, wenn ihm die Kosten wirtschaftlich zumutbar sind; die Gemeinde muss die Kosten dem zu erwartenden Ertrag bzw. der Verkehrswertsteigerung gegenüberstellen (§ 177 Abs. 4 BauGB).
• Härtefallregelung und finanzielle Unterstützung: Übersteigen die Kosten das zumutbare Maß, hat die Gemeinde dem Eigentümer die von ihm nicht zu tragenden Kosten zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss gewährt (§ 177 Abs. 4 BauGB); alternativ kann der Eigentümer die Übernahme des Grundstücks verlangen.
• Praxisrelevanz für Makler: Modernisierungsgebote betreffen vor allem Objekte in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, wo Bestandsimmobilien mit erheblichem Sanierungsstau liegen. Bereits ein laufendes oder drohendes Gebot kann Kaufpreis, Finanzierbarkeit und Nutzbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen – Käufer sollten vor Erwerb prüfen, ob ein Gebot vorliegt oder angedroht wurde, da es öffentlich-rechtliche Lasten begründet, die im Grundbuch nicht zwingend vermerkt sind.
• Vollzug: Kommt der Eigentümer der Anordnung nicht nach, kann die Gemeinde die Maßnahme im Wege der Ersatzvornahme selbst durchführen und die Kosten dem Eigentümer auferlegen.

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet sich ein Altbau mit undichtem Dach und veralteter Elektrik. Die Gemeinde erlässt gegenüber dem Eigentümer ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot, das die Dachsanierung und die Erneuerung der Elektroinstallation verlangt. Da die Kosten dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar sind (Wertsteigerung übersteigt Investitionskosten), muss er die Maßnahmen fristgerecht durchführen; andernfalls droht eine Ersatzvornahme durch die Gemeinde auf seine Kosten.