Modernisierungsduldung im WEG
Auch: Duldungspflicht bei baulichen Veränderungen · Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
Beschließt die Eigentümerversammlung eine bauliche Veränderung oder Modernisierung am Gemeinschaftseigentum wirksam, müssen alle Eigentümer diese Maßnahme dulden – unabhängig davon, ob sie selbst dafür oder dagegen gestimmt haben. Diese Duldungspflicht ist die Kehrseite des seit der WEG-Reform 2020 erleichterten Mehrheitsprinzips bei baulichen Veränderungen.
Ausführliche Erklärung
Vor der WEG-Reform 2020 war für bauliche Veränderungen grundsätzlich die Zustimmung aller (beeinträchtigten) Eigentümer erforderlich, was viele Modernisierungen faktisch blockierte. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt: Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG); die Kostenverteilung folgt eigenen Regeln (§ 21 WEG). Damit einher geht die Duldungspflicht der überstimmten Minderheit:
- Grundsatz: Ein wirksam gefasster Beschluss über eine bauliche Veränderung bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Sie müssen die Durchführung der Maßnahme am Gemeinschaftseigentum dulden (z. B. Baulärm, vorübergehende Einschränkungen, Zutritt zu Sondereigentumsbereichen zur Bauausführung).
- Grenze: Die Duldungspflicht besteht nur, wenn der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG) und nicht angefochten bzw. die Anfechtung erfolglos war. Nichtige oder erfolgreich angefochtene Beschlüsse begründen keine Duldungspflicht.
- Kostenfolge getrennt von Duldung: Wichtig für die Praxis ist die Trennung zwischen der Duldungspflicht (jeder muss die bauliche Maßnahme hinnehmen) und der Kostentragung (grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer tragen die Kosten und erhalten dafür auch den Nutzungsvorteil, § 21 Abs. 1 WEG – außer bei Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile, dann tragen alle die Kosten).
- Zutrittsrecht: Zur Durchführung beschlossener Maßnahmen müssen Eigentümer (und ggf. Mieter über § 555d BGB, Duldung von Modernisierungsmaßnahmen) auch den Zutritt zu ihrem Sondereigentum dulden, soweit dies zur technischen Durchführung erforderlich ist (z. B. Verlegung von Leitungen).
Für den Makler ist dieser Begriff bei der Objektbeschreibung wichtig: Sind größere Modernisierungen beschlossen (Fassadendämmung, Aufzugseinbau, Ladeinfrastruktur), muss der Käufer wissen, dass er diese unabhängig von seiner eigenen Zustimmung dulden – und je nach Beschlusslage auch mitfinanzieren – muss.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit den Einbau einer Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in der Tiefgarage. Zwei Eigentümer, die dagegen gestimmt hatten, müssen die Bauarbeiten und die damit verbundenen vorübergehenden Einschränkungen dennoch dulden. Da der Beschluss nicht mit der qualifizierten Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG gefasst wurde, tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten und dürfen die Ladepunkte nutzen.