Privilegierte bauliche Veränderung

§ 20 Abs. 2 WEG zählt fünf Kategorien privilegierter baulicher Veränderungen abschließend auf (seit 17.10.2024 einschließlich der fünften, durch das Solarpaket I ergänzten Kategorie):

1. Barrierefreiheit: Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (z. B. Rampen, Treppenlifte, behindertengerechte Umbauten).

2. Elektromobilität: Maßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Ladeinfrastruktur, Wallboxen, notwendige Kabelverlegung).

3. Einbruchsschutz: Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch (einbruchhemmende Türen, Fenster, Alarmanlagen).

4. Telekommunikation: Maßnahmen zum Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaseranschluss).

5. Steckersolargeräte: Maßnahmen zur Stromerzeugung durch steckerfertige Solar-Geräte, z. B. Balkonkraftwerke (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG, eingeführt zum 17.10.2024).

Praxisrelevante Besonderheiten:

• Anspruch, kein Automatismus: Die Gemeinschaft muss die Maßnahme nicht einfach dulden, sondern trifft weiterhin einen Beschluss darüber – jedoch mit einem gesetzlichen Anspruch des antragstellenden Eigentümers auf angemessene Gestattung ("Ob" ist vorgegeben, über das "Wie" – Art und Weise der Ausführung – entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen billigen Ermessens).
• Kostentragung: Anders als bei mehrheitlich beschlossenen "normalen" baulichen Veränderungen trägt bei privilegierten Maßnahmen grundsätzlich der antragstellende Eigentümer die vollen Kosten und erhält im Gegenzug die alleinige Nutzung (§ 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG), sofern nicht die Gemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit eine gemeinschaftliche Kostentragung beschließt.
• Kein Vetorecht der Gemeinschaft: Die Versammlung kann die Maßnahme als solche nicht ablehnen, sondern nur die konkrete Ausführungsart mitbestimmen (z. B. Standort der Ladesäule, Optik der einbruchhemmenden Tür), sofern dies angemessen ist und den Anspruch nicht faktisch vereitelt.
• Rechtsschutz: Verweigert die Gemeinschaft die Gestattung vollständig oder unangemessen, kann der Eigentümer eine Klage auf Beschlussersetzung erheben, mit der das Gericht die Gestattung anordnet.

Für den Makler ist dieser Begriff bei modernen Anforderungen der Käufer besonders relevant: Wer eine Eigentumswohnung mit E-Auto oder Glasfaseranschluss-Bedarf kauft, sollte wissen, dass er hierauf einen durchsetzbaren Anspruch hat – anders als bei "normalen" baulichen Veränderungen, die von der Mehrheit blockiert werden können.

Ein Eigentümer möchte auf eigene Kosten eine Wallbox für sein Elektrofahrzeug an seinem Tiefgaragenstellplatz installieren lassen. Die Eigentümerversammlung kann diesen Anspruch nicht grundsätzlich ablehnen, darf aber im Rahmen des billigen Ermessens über die konkrete technische Ausführung (z. B. gemeinsame Zählertechnik, Kabelführung) mitbestimmen. Da die Maßnahme nicht mit qualifizierter Mehrheit beschlossen wurde, trägt der Eigentümer die Kosten allein und darf die Wallbox exklusiv nutzen.