Nachvertragliche Provisionspflicht
Endet der Maklervertrag durch Zeitablauf oder Kündigung, erlischt der Provisionsanspruch nicht automatisch. Schließt der Kunde danach einen Vertrag über ein zuvor nachgewiesenes Objekt, kann der Makler weiterhin Provision verlangen, wenn seine Leistung dafür noch ursächlich war.
Ausführliche Erklärung
Entscheidend ist allein die fortbestehende Kausalität: Der Provisionsanspruch aus § 652 BGB setzt keinen bestehenden Maklervertrag im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses voraus, sondern nur, dass die während der Vertragslaufzeit erbrachte Nachweis- oder Vermittlungsleistung für den späteren Abschluss (mit-)ursächlich war.
Um Beweisschwierigkeiten mit wachsendem zeitlichem Abstand vorzubeugen, vereinbaren Makler häufig eine ausdrückliche Nachweisschutzfrist (auch Nachwirkungsfrist genannt), meist mit einer Dauer von sechs bis 24 Monaten. Innerhalb dieser Frist wird die Kausalität vermutet, wenn der später kaufende Interessent dem Makler zuvor nachweislich konkret benannt wurde. Fehlt eine solche Klausel, muss der Makler die fortbestehende Kausalität nach allgemeinen Grundsätzen beweisen – was mit zunehmendem zeitlichem Abstand schwieriger wird.
Besonders praxisrelevant ist die nachvertragliche Provisionspflicht bei auslaufenden Alleinaufträgen: Kauft der zuvor vom Makler nachgewiesene Interessent kurz nach Vertragsende direkt vom Verkäufer, ohne den Makler einzuschalten, bleibt der Provisionsanspruch bei ausreichender Kausalität bestehen.
Beispiel aus der Praxis
Der Alleinauftrag eines Maklers endet am 30. Juni. Der von ihm im Mai nachgewiesene Interessent kauft die Immobilie im August direkt vom Verkäufer. Da eine Nachweisschutzfrist von zwölf Monaten vereinbart war und der Käufer identisch mit dem nachgewiesenen Interessenten ist, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Kausalitätserfordernis gilt unabhängig vom Fortbestehen des Maklervertrags.
- §§ 305 ff. BGB – AGB-Kontrolle vertraglicher Nachweisschutzfristklauseln, insbesondere hinsichtlich Dauer und Konkretisierungserfordernis.