Netto-Klausel
Auch: Maklerklausel Anzeigenverbot · Nettomietklausel
Die Netto-Klausel legt fest, dass der im Exposé oder Mietvertrag genannte Preis (Miete oder Kaufpreis) eine Nettogröße ist, zu der die Maklercourtage zusätzlich hinzukommt. Häufig ist sie mit einem Verbot verbunden, das Objekt in Anzeigen als "provisionsfrei" oder "ohne Courtage" darzustellen, obwohl tatsächlich eine Provision anfällt.
Ausführliche Erklärung
Die Netto-Klausel spielt vor allem im gewerblichen Bereich eine Rolle, wo die Höhe und Verteilung der Maklerprovision – anders als bei Wohnraum – grundsätzlich frei verhandelbar sind:
- Gewerbemiete und -kauf: Bei Geschäftsraummiete und gewerblichem Immobilienkauf gilt kein Bestellerprinzip. Vermieter, Käufer und Makler können frei vereinbaren, dass die genannte Nettokaltmiete oder der Nettokaufpreis exklusive Provision ist und diese separat vom Mieter oder Käufer zu tragen ist. Die Netto-Klausel macht diese Kalkulationsgrundlage vertraglich eindeutig.
- Anzeigenverbot als Transparenzschutz: Um Interessenten nicht über die tatsächlichen Kosten zu täuschen, untersagt die Klausel häufig, das Objekt in Inseraten als "provisionsfrei" zu bewerben, wenn faktisch eine Käufer- oder Mieterprovision anfällt. Eine solche Werbung wäre irreführend im Sinne des Wettbewerbsrechts und könnte von Mitbewerbern oder Verbraucherschutzverbänden abgemahnt werden.
- Abgrenzung zum Wohnraum: Bei der Vermietung von Wohnraum ist die freie Abwälzung der Provision auf den Mieter seit der Reform 2015 durch das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermittG) stark eingeschränkt: Wer den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. Netto-Klauseln, die faktisch die Maklerkosten über eine erhöhte "Nettomiete" auf den Mieter abwälzen, sind hier unzulässige Umgehungsversuche und wurden von Gerichten mehrfach als unwirksam eingestuft (z. B. verdeckte "Bearbeitungsgebühren" statt Provision).
- Praxisrelevanz für den Makler: Bei Gewerbeobjekten sollte der Makler die Provisionsregelung – wer zahlt, auf welcher Berechnungsgrundlage (Nettokaltmiete, Anzahl Jahresmieten) – im Maklervertrag und im Exposé eindeutig dokumentieren, um spätere Streitigkeiten über die Fälligkeit und Höhe der Provision zu vermeiden.
- Kaufverträge: Auch bei gewerblichen Immobilienkäufen kann eine Netto-Klausel festlegen, dass der Kaufpreis ohne Käuferprovision kalkuliert ist und diese separat vom Käufer zu zahlen ist – dies ist seit der Neuregelung der Maklerprovision bei Wohnimmobilienkäufen (hälftige Teilung, § 656c BGB) für Wohnimmobilien nur noch eingeschränkt gestaltbar, bei Gewerbeimmobilien aber weiterhin frei verhandelbar.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gewerbemakler vermittelt eine Bürofläche mit einer im Exposé ausgewiesenen Nettokaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter. Im Maklervertrag ist als Netto-Klausel festgehalten, dass die Miete provisionsfrei kalkuliert ist und der Mieter zusätzlich zwei Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer als Provision zahlt. Das Inserat weist ausdrücklich auf die anfallende Käuferprovision hin, um keinen irreführenden Eindruck von "provisionsfrei" zu erwecken.
Rechtsgrundlage
- § 5 UWG – Verbot irreführender geschäftlicher Handlungen, relevant bei fälschlicher Bewerbung als "provisionsfrei".
- § 2 Abs. 1a WoVermittG – Bestellerprinzip bei der Wohnraumvermietung (nicht im BGB, sondern im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt); schränkt Netto-Klauseln zulasten des Mieters bei Wohnraum stark ein.
- § 656c, § 656d BGB – Regelungen zur hälftigen Maklerprovision bzw. Höchstgrenzen beim Kauf von Wohnimmobilien; bei Gewerbeimmobilien nicht anwendbar.