Neuvertragsmiete
Auch: Wiedervermietungsmiete · Angebotsmiete
Die Neuvertragsmiete ist die Miete, die bei Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einem neuen Mieter vereinbart wird. Sie unterscheidet sich von der Bestandsmiete, die im Rahmen eines bereits laufenden Mietverhältnisses gilt, und ist regelmäßig deutlich höher, da sie das aktuelle Marktniveau widerspiegelt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Neuvertragsmiete die zentrale Verhandlungsgröße bei jeder Neuvermietung und zugleich Anknüpfungspunkt mehrerer Regulierungen:
- Marktbestimmung: Anders als die Bestandsmiete, die durch Kappungsgrenze und schrittweise Erhöhungen gedeckelt ist, kann die Neuvertragsmiete grundsätzlich frei zwischen den Parteien ausgehandelt werden – jedoch mit wichtigen Einschränkungen.
- Mietpreisbremse (§ 556d BGB): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung ausgewiesen sind, darf die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreiten. Ausnahmen gelten u. a. für die Fortführung der Vormiete (wenn diese bereits höher war), umfassende Modernisierungen und Erstvermietungen nach Neubau oder umfassender Sanierung.
- Auskunftspflicht: Verlangt der neue Mieter Auskunft über die Vormiete, muss der Vermieter diese unaufgefordert oder auf Verlangen mitteilen, wenn er sich auf die Vormietenausnahme beruft.
- Deutlicher Marktindikator: Neuvertragsmieten steigen in angespannten Märkten meist schneller als Bestandsmieten, da Wiedervermietungen unmittelbar das aktuelle Preisniveau abbilden – dies erklärt häufig die Diskrepanz zwischen "Mietspiegelmiete" und tatsächlich erzielbaren Inseratsmieten.
- Für Makler bei der Neuvermietung: Die Neuvertragsmiete muss unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse kalkuliert werden, wenn das Objekt in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet liegt – eine überhöhte Ansetzung kann zu Rückforderungsansprüchen des Mieters führen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung war bisher für 700 Euro Kaltmiete vermietet. Nach Auszug des bisherigen Mieters vermietet der Eigentümer neu. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 900 Euro und greift die Mietpreisbremse, darf die Neuvertragsmiete höchstens 990 Euro betragen (10 % über der Vergleichsmiete) – es sei denn, eine Ausnahme wie eine höhere Vormiete oder eine umfassende Modernisierung greift.
Rechtsgrundlage
- § 556d BGB – Mietpreisbremse: Begrenzung der Neuvertragsmiete in angespannten Wohnungsmärkten auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Vertragsfreiheit: Für die bei Neuabschluss vereinbarte Miethöhe gibt es keine eigene gesetzliche Preisregelung; sie folgt dem allgemeinen Grundsatz der Vertragsfreiheit, vorbehaltlich der Mietpreisbremse (§ 556d BGB). § 557 BGB betrifft dagegen Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses und ist auf die Neuvertragsmiete nicht anwendbar.