Pfandentlassung
Auch: Pfandfreigabe · Pfandentlassungserklärung · Teillöschung
Eine Pfandentlassung ist die Erklärung eines Grundpfandgläubigers (meist einer Bank), einen Teil eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks aus der Haftung zu entlassen. Sie kommt insbesondere bei Grundstücksteilungen, Parzellenverkäufen oder Gesamtgrundschulden über mehrere Flurstücke vor.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Pfandentlassung vor allem bei Grundstücksteilverkäufen oder der Bebauung mehrerer Parzellen relevant, wenn eine bestehende Grundschuld ursprünglich auf einer größeren, noch ungeteilten Fläche lastete.
Wichtige Praxispunkte:
- Gesamtgrundschuld über mehrere Flurstücke: Wird ein größeres Grundstück, das mit einer Grundschuld belastet ist, in mehrere Parzellen aufgeteilt (z. B. zur Bebauung mit Reihenhäusern oder zum Einzelverkauf von Bauplätzen), haftet zunächst jedes Teilstück für die gesamte Grundschuld (Gesamthaftung nach § 1132 BGB). Um einzelne Parzellen lastenfrei verkaufen zu können, muss die Bank diese aus der Haftung entlassen.
- Voraussetzungen der Bank: Kreditinstitute stimmen einer Pfandentlassung in der Regel nur zu, wenn die verbleibende Sicherheit (die nicht entlassenen Grundstücksteile) weiterhin ausreichend werthaltig ist, um das Restdarlehen abzusichern, oder wenn im Gegenzug eine anteilige Sondertilgung geleistet wird.
- Praxisablauf: Der Eigentümer bzw. Bauträger beantragt bei der finanzierenden Bank eine Pfandentlassungserklärung für die zu verkaufende Parzelle. Die Bank prüft den verbleibenden Sicherheitenwert und erteilt gegebenenfalls die Freigabe, die dann notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht wird.
- Abgrenzung zur vollständigen Löschungsbewilligung: Während die Löschungsbewilligung die vollständige Löschung einer Grundschuld nach vollständiger Rückzahlung betrifft, bezieht sich die Pfandentlassung nur auf einen Teil des ursprünglich belasteten Grundbesitzes – das Grundpfandrecht bleibt für die übrigen Flächen bestehen.
- Bedeutung bei Bauträgerprojekten: Bei Bauträgerfinanzierungen für Mehrfamilienhausprojekte oder Reihenhaussiedlungen ist die Pfandentlassung ein Standardvorgang, da einzelne Einheiten sukzessive an Käufer übertragen werden müssen, während der Bauträger die Gesamtfinanzierung noch nicht vollständig getilgt hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger hat ein großes Grundstück mit einer Gesamtgrundschuld über 2 Millionen Euro finanziert und in zehn Parzellen für den Bau von Reihenhäusern aufgeteilt. Beim Verkauf des ersten fertiggestellten Hauses beantragt er bei seiner Bank eine Pfandentlassung für diese Parzelle, verbunden mit einer anteiligen Sondertilgung aus dem Verkaufserlös, sodass das Haus lastenfrei an den Käufer übergeben werden kann.
Rechtsgrundlage
- § 1132 BGB – Regelt die Gesamthaftung mehrerer Grundstücke für eine gemeinsame Hypothek/Grundschuld sowie die Möglichkeit der teilweisen Entlassung einzelner Grundstücke aus der Haftung.
- § 875 BGB – Voraussetzungen für die Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück (Löschung im Grundbuch), einschließlich der teilweisen Aufhebung bei Pfandentlassung.