Planungsgewinn

Wird ein Grundstück im Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan neu als Bauland ausgewiesen, steigt sein Verkehrswert oft erheblich – in der Praxis sind Wertsteigerungen von Ackerland zu Bauland um ein Vielfaches keine Seltenheit. Dieser Wertzuwachs entsteht zum einen durch die Erweiterung der zulässigen Nutzung selbst (die intensivere Nutzungsmöglichkeit erhöht den Bodenwert unabhängig davon, ob der Eigentümer sie tatsächlich realisiert), zum anderen durch begleitende kommunale Investitionen in Erschließung und Infrastruktur.

In Deutschland existiert – anders als in einigen anderen europäischen Ländern – keine bundeseinheitliche gesetzliche Abgabe, die diesen Planungsgewinn systematisch abschöpft. Gemeinden können planungsbedingte Vorteile nur mittelbar und zweckgebunden erfassen: über Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB, mit denen die Kosten der Erschließungsanlagen anteilig auf die Eigentümer umgelegt werden, oder über städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB, in denen sich Eigentümer und Investoren freiwillig zu Folgekostenübernahmen oder Flächenabtretungen verpflichten können. Ein "Planungswertausgleich" nach dem Vorbild anderer Länder wird in der Fachdiskussion immer wieder gefordert, ist aber bislang nicht Gesetz geworden. Für Makler ist der Planungsgewinn relevant bei der Einschätzung von Grundstückspreisen im Umfeld anstehender Bauleitplanverfahren und bei der Beratung von Eigentümern, deren Fläche vor einer Umwidmung steht.

Ein Landwirt besitzt eine Ackerfläche am Ortsrand. Nachdem die Gemeinde die Fläche im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet ausweist, steigt der Verkehrswert des Grundstücks deutlich. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags verpflichtet sich der Eigentümer, einen Teil der Erschließungskosten zu tragen und eine Teilfläche für eine öffentliche Grünanlage abzutreten.