Provisionsverzichtsklausel
Auch: Courtagenverzicht
Die Provisionsverzichtsklausel ist eine vertragliche Regelung, mit der ein Makler ganz oder teilweise auf seinen Anspruch auf Provision verzichtet – etwa gegenüber bestimmten, dem Verkäufer bereits bekannten Interessenten, oder um im Wettbewerb um einen Alleinauftrag attraktiver zu erscheinen.
Ausführliche Erklärung
Der Provisionsanspruch des Maklers ist grundsätzlich disponibel: Makler und Auftraggeber können vertraglich vereinbaren, dass der Makler in bestimmten Fällen keine oder eine reduzierte Provision erhält. Typische Anwendungsfälle:
- Bereits bekannte Interessenten: Beim Abschluss eines Alleinauftrags benennt der Eigentümer oft schon bekannte Kaufinteressenten (z. B. Nachbarn, Familienangehörige). Für einen Vertragsabschluss mit diesen konkret benannten Personen verzichtet der Makler häufig vorab auf seine Provision, da er hier keine eigene Vermittlungsleistung erbringt.
- Wettbewerbsdruck bei der Auftragsakquise: In manchen Fällen bietet ein Makler einen (Teil-)Verzicht an, um sich gegen konkurrierende Büros durchzusetzen – rechtlich zulässig, wirtschaftlich aber nur in Ausnahmefällen sinnvoll.
- Kulanzregelungen: Bei Streitfällen oder als Kundenbindungsmaßnahme kann ein nachträglicher (Teil-)Verzicht vereinbart werden.
Rechtlich zu beachten:
- Verzicht nach § 397 BGB: Ein Erlassvertrag über eine bereits entstandene oder künftige Forderung ist grundsätzlich formfrei möglich, sofern keine gesetzlichen Formvorschriften (wie bei § 656a BGB für den Maklervertrag selbst) entgegenstehen.
- Grenzen bei Wohnimmobilien: Seit der Reform der §§ 656a ff. BGB (2020/2021) ist bei Verträgen über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zu beachten, dass Vereinbarungen, die den gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz (§ 656d BGB) zulasten einer Partei unterlaufen, unwirksam sein können – ein "Verzicht" darf also nicht zur verdeckten Umgehung der hälftigen Provisionsteilung genutzt werden.
- Klare Formulierung erforderlich: Unklare oder zu weit gefasste Verzichtsklauseln (z. B. pauschal "alle künftigen Interessenten") können bei der Auslegung zu Lasten des Maklers gehen, da Verzichtserklärungen restriktiv ausgelegt werden.
Beispiel aus der Praxis
Im Alleinauftrag benennt die Verkäuferin ihren Neffen als bereits bekannten Kaufinteressenten. Der Makler nimmt eine Provisionsverzichtsklausel auf, wonach bei einem Verkauf ausschließlich an diesen namentlich benannten Neffen keine Provision anfällt – kommt der Verkauf hingegen mit einem anderen, vom Makler gefundenen Käufer zustande, bleibt der volle Provisionsanspruch bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 397 BGB – Erlassvertrag: rechtliche Grundlage für den (Teil-)Verzicht auf eine Forderung.
- §§ 656c, 656d BGB – Grenzen der Vertragsgestaltung bei Wohnimmobilien: Der Halbteilungsgrundsatz darf durch Verzichtskonstruktionen nicht faktisch umgangen werden.