Qualifizierte Kündigung

Der Begriff "qualifizierte Kündigung" hat sich in der Praxis für die kombinierte Kündigungsstrategie bei Zahlungsverzug etabliert und ist für Makler in der Mietverwaltung ein wichtiges Instrument zur Absicherung von Vermieterinteressen:

• Ausgangsproblem: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) kann der Mieter die Wirkung der Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der sogenannten Schonfrist heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – die fristlose Kündigung wird dann rückwirkend unwirksam.
• Kombination mit ordentlicher Kündigung: Um dieses Risiko abzusichern, spricht der Vermieter zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus, gestützt auf den erheblichen Zahlungsverzug als Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese ordentliche Kündigung wird von der Schonfristzahlung nicht erfasst und bleibt daher auch dann wirksam, wenn der Mieter die Rückstände nachträglich ausgleicht.
• Wichtige BGH-Klarstellung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Schonfristzahlung nur die außerordentliche fristlose Kündigung heilt, nicht aber eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsverzugs. Für Vermieter ist die Kombination beider Kündigungsarten daher der rechtssichere Standardweg bei Mietrückständen.
• Formale Anforderungen: Wie jede Kündigung muss auch die qualifizierte Kündigung schriftlich erfolgen, die Höhe des Rückstands konkret benennen und beide Kündigungsgründe (außerordentlich und hilfsweise ordentlich) klar bezeichnen.
• Für Makler in der Verwaltung: Bei Zahlungsverzug von Mietern sollte stets zur qualifizierten Kündigung geraten bzw. eine entsprechende anwaltliche Formulierung veranlasst werden, um das Vermieterrisiko einer bloßen Heilung durch Schonfristzahlung zu minimieren.

Ein Mieter ist mit zwei Monatsmieten in Verzug. Der Vermieter kündigt fristlos wegen Zahlungsverzugs und hilfsweise ordentlich wegen erheblicher Vertragsverletzung. Der Mieter gleicht die Rückstände innerhalb der Räumungsklage-Frist vollständig aus. Die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam, die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen, und das Mietverhältnis endet nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.