Regionalfaktor
Auch: Baukostenregionalfaktor · Regionalfaktor NHK
Der Regionalfaktor korrigiert die bundeseinheitlich kalkulierten Normalherstellungskosten (NHK) eines Gebäudes um regionale Unterschiede der Baukosten. Er berücksichtigt, dass Bauleistungen in manchen Regionen Deutschlands spürbar teurer oder günstiger sind als im Bundesdurchschnitt.
Ausführliche Erklärung
Die Normalherstellungskosten, wie sie in den Tabellen der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) hinterlegt sind, basieren auf bundesdurchschnittlichen Baupreisen. Da Löhne, Materialkosten und Auftragslage regional erheblich variieren – etwa zwischen Ballungsräumen wie München oder Hamburg und strukturschwachen ländlichen Gebieten – wird ein Regionalfaktor als multiplikativer Korrekturwert eingeführt:
Regionale Normalherstellungskosten = Bundesdurchschnittliche NHK × Regionalfaktor
Praxisrelevante Punkte für den Makler:
- Die Regionalfaktoren werden von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht und regelmäßig aktualisiert, da sich Baupreise dynamisch entwickeln.
- Ein Regionalfaktor von 1,00 bedeutet Baukosten auf Bundesdurchschnittsniveau; Werte über 1,00 (z. B. 1,10–1,20) zeigen überdurchschnittliche, Werte unter 1,00 unterdurchschnittliche regionale Baukosten an.
- Der Regionalfaktor fließt in die Ermittlung des vorläufigen Sachwerts im Sachwertverfahren ein, bevor die Marktanpassung über den Sachwertfaktor erfolgt.
- Fehlt ein aktueller, lokal veröffentlichter Regionalfaktor, kann hilfsweise auf bundesweite Baupreisindizes zurückgegriffen werden, allerdings mit geringerer Präzision.
- In Zeiten stark steigender Baukosten (z. B. 2021–2023) haben sich Regionalfaktoren und NHK-Tabellen als nachlaufend erwiesen – Gutachter müssen aktuelle Baupreisentwicklungen ggf. gesondert berücksichtigen.
Beispiel aus der Praxis
Für ein freistehendes Einfamilienhaus ergeben sich nach der bundesweiten NHK-Tabelle Herstellungskosten von 1.800 Euro/m² Bruttogrundfläche. Der örtliche Gutachterausschuss für eine Großstadt mit hohem Baukostenniveau weist einen Regionalfaktor von 1,15 aus. Die regionalen Normalherstellungskosten betragen damit 1.800 € × 1,15 = 2.070 Euro/m².
Rechtsgrundlage
- § 36 Abs. 3 ImmoWertV – definiert den Regionalfaktor als vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegten Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt (Normalherstellungskostentabellen NHK 2010 in Anlage 4 ImmoWertV).
- § 190 Abs. 5 Bewertungsgesetz (BewG) – für die steuerliche Bedarfsbewertung im Sachwertverfahren (Regelherstellungskosten nach Anlage 24 BewG, ebenfalls auf Basis der NHK 2010).