Regionalplan
Ein Regionalplan ist ein überörtlicher Raumordnungsplan, der für eine Teilregion eines Bundeslandes (meist mehrere Landkreise umfassend) die Vorgaben des Landesentwicklungsplans konkretisiert. Er legt unter anderem Vorrang-, Vorbehalts- und Eignungsgebiete für Siedlung, Gewerbe, Verkehr, Rohstoffabbau oder erneuerbare Energien fest und bildet den Rahmen, an den sich die kommunale Bauleitplanung anpassen muss.
Ausführliche Erklärung
Regionalpläne stehen in der Planungshierarchie zwischen dem landesweiten Landesentwicklungsplan und der gemeindlichen Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan). Aufgestellt werden sie meist durch Regionalverbände oder vergleichbare regionale Planungsträger, deren Organisation die Länder in ihren Landesplanungsgesetzen regeln.
Typische Inhalte eines Regionalplans:
- Vorranggebiete: Flächen, auf denen eine bestimmte Nutzung Vorrang vor konkurrierenden Nutzungen hat (z. B. Vorranggebiet Windenergie, Vorranggebiet Trinkwassergewinnung).
- Vorbehaltsgebiete: Flächen, denen bei der Abwägung besonderes Gewicht für eine bestimmte Funktion beigemessen wird, ohne andere Nutzungen auszuschließen.
- Eignungsgebiete: Flächen, die für eine bestimmte Nutzung (z. B. Windenergie) als geeignet ausgewiesen werden, verbunden mit einer Ausschlusswirkung für diese Nutzung außerhalb der Eignungsgebiete im übrigen Planungsraum.
- Festlegungen zu Siedlungsentwicklung, Achsen und Zentren, Verkehrsinfrastruktur, Freiraum- und Naturschutz sowie Rohstoffsicherung.
Regionalpläne enthalten Ziele der Raumordnung, an die sich die gemeindliche Bauleitplanung nach § 1 Abs. 4 BauGB anpassen muss (Anpassungspflicht). Ein Bebauungsplan, der einem verbindlichen Ziel des Regionalplans widerspricht, ist unwirksam.
Für Makler ist der Regionalplan bei der Beurteilung der langfristigen Entwicklungsperspektive eines Standorts relevant: Er zeigt, ob eine Fläche als Siedlungserweiterungsbereich, als Vorranggebiet für Windenergie oder Rohstoffabbau, oder als von Bebauung freizuhaltender Freiraum vorgesehen ist – Informationen, die weit über den aktuellen Bebauungsplan hinausreichen und Wertentwicklung sowie zukünftige Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Regionalplan weist eine Fläche am Rand einer Kleinstadt als "Vorranggebiet Siedlung" aus, während ein angrenzendes Waldgebiet als Vorranggebiet für Freiraumschutz gekennzeichnet ist. Die Gemeinde kann ihren Flächennutzungsplan entsprechend anpassen und in der Siedlungsfläche neues Bauland ausweisen, im Freiraumbereich jedoch keine Bauleitplanung für Wohnbebauung betreiben.
Rechtsgrundlage
- Raumordnungsgesetz (ROG) – bundesrechtlicher Rahmen für Ziele und Grundsätze der Regionalplanung.
- Landesplanungsgesetze der Länder – regeln Aufstellung, Träger und Verfahren der Regionalplanung im jeweiligen Bundesland.
- § 1 Abs. 4 BauGB – Anpassungspflicht der Bauleitplanung an die Ziele des Regionalplans.