Sachwalterstellung des Maklers
Auch: Vertrauensstellung des Maklers · Doppelseitige Interessenwahrung
Die Sachwalterstellung beschreibt die von Gerichten anerkannte Sonderrolle des Immobilienmaklers, der aufgrund seiner neutralen Vermittlerposition faktisch auch gegenüber der nicht beauftragenden Vertragspartei Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten trägt – nicht nur gegenüber seinem eigenen Auftraggeber.
Ausführliche Erklärung
Anders als ein reiner Interessenvertreter einer Seite nimmt der Immobilienmakler in der Praxis häufig eine Vermittlerrolle zwischen zwei Parteien ein, die sich beide auf seine Objektivität und Sachkunde verlassen. Die Rechtsprechung trägt dem Rechnung, indem sie den Makler wiederholt als eine Art Sachwalter beider Parteien bzw. als Vertrauensperson des Rechtsverkehrs bezeichnet: Auch wenn der Makler vertraglich nur für eine Seite tätig ist, können ihn gegenüber der anderen Seite eigenständige Aufklärungspflichten treffen, wenn diese erkennbar auf seine Angaben vertraut.
Diese Sachwalterstellung ist keine eigene gesetzliche Kategorie, sondern eine richterrechtliche Konstruktion, die sich dogmatisch vor allem auf die Grundsätze der culpa in contrahendo (vorvertragliches Schuldverhältnis, § 311 Abs. 2, 3 BGB i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB) sowie auf § 242 BGB stützt. Praktische Konsequenz: Macht ein Makler gegenüber einem Kaufinteressenten unrichtige oder unvollständige Angaben zu wertbildenden Eigenschaften des Objekts (z. B. Wohnfläche, Baujahr, bekannte Mängel), kann er auch dann haften, wenn er formal ausschließlich vom Verkäufer beauftragt war – weil der Käufer erkennbar auf die Neutralität und Sachkunde des Maklers vertraut hat.
Die Sachwalterstellung begründet keine automatische Provisionspflicht der anderen Seite, sondern primär eine Haftungserweiterung: Sie schützt beide Marktseiten vor unrichtigen Angaben des vermittelnden Maklers.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler ist ausschließlich vom Verkäufer beauftragt, macht gegenüber dem Kaufinteressenten aber falsche Angaben zur Wohnfläche der Immobilie. Der Käufer verlässt sich auf diese Angabe und kauft die Immobilie. Wegen seiner Sachwalterstellung kann der Makler dem Käufer gegenüber auf Schadensersatz haften, obwohl kein eigener Maklervertrag zwischen Makler und Käufer bestand.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Norm. Die Sachwalterstellung ist ein von der Rechtsprechung entwickeltes Haftungskonstrukt, das sich aus § 311 Abs. 2, 3 BGB (vorvertragliches Schuldverhältnis, culpa in contrahendo) i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB sowie § 242 BGB ableitet.