Treuepflicht des Maklers
Auch: Interessenwahrungspflicht · Loyalitätspflicht des Maklers
Die Treuepflicht verpflichtet den Makler, im Rahmen seines Auftrags die Interessen seines Auftraggebers redlich zu wahren, ihn nicht zu schädigen und ihn über alle für die Entscheidung wesentlichen Umstände wahrheitsgemäß zu informieren.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei manchen anderen Vertragstypen enthält das BGB keine eigene, ausdrücklich „Treuepflicht des Maklers“ benannte Vorschrift. Die Pflicht wird von der Rechtsprechung aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie aus § 241 Abs. 2 BGB (Pflicht zur Rücksichtnahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils) für das konkrete Maklerschuldverhältnis abgeleitet und seit Jahrzehnten durch zahlreiche Einzelfallentscheidungen konkretisiert.
Zu den Ausprägungen der Treuepflicht zählen insbesondere:
- Wahrheitspflicht: Der Makler darf keine falschen Angaben über das Objekt machen und muss ihm bekannte wertrelevante Mängel nicht verschweigen, wenn er danach gefragt wird oder die Umstände eine Aufklärung erfordern.
- Neutralitätspflicht bei Doppeltätigkeit: Wird der Makler für beide Parteien tätig, darf er keine Partei einseitig bevorzugen.
- Sorgfaltspflicht bei der Objektpräsentation: Angaben in Exposés (Fläche, Baujahr, Zustand) müssen nach bestem Wissen zutreffend sein.
- Verschwiegenheit hinsichtlich vertraulicher Informationen des Auftraggebers.
Verletzt der Makler seine Treuepflicht grob, kann dies zum Verlust des Provisionsanspruchs (in Anlehnung an den Rechtsgedanken des § 654 BGB bei vorsätzlicher Interessenkollision) sowie zu Schadensersatzansprüchen des geschädigten Vertragspartners führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler weiß, dass im Keller des zu verkaufenden Hauses ein akuter Feuchtigkeitsschaden vorliegt, verschweigt dies aber gegenüber Kaufinteressenten, um den Verkauf nicht zu gefährden. Stellt sich der Mangel nach dem Kauf heraus, kann der Käufer gegen den Makler wegen Verletzung der Treue- und Aufklärungspflicht vorgehen.
Rechtsgrundlage
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben als Basis der richterrechtlich entwickelten Treuepflicht.
- § 241 Abs. 2 BGB – Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Teils im Schuldverhältnis.
- Keine eigenständige Spezialnorm im Maklerrecht; Konkretisierung erfolgt durch ständige Rechtsprechung zum Maklervertrag.