Treuhandauflage
Auch: notarielle Treuhandauflage · Treuhandweisung
Eine Treuhandauflage ist eine im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Notaranweisung festgelegte Bedingung, nach der der Notar bestimmte Vollzugsschritte (z.B. Grundbucheintragung, Auszahlung des Kaufpreises) erst vornehmen darf, wenn zuvor definierte Voraussetzungen erfüllt sind. Sie dient der gegenseitigen Absicherung von Käufer und Verkäufer während der Vertragsabwicklung.
Ausführliche Erklärung
Beim Immobilienkauf fallen die Erfüllung der Leistungen von Käufer und Verkäufer zeitlich nie exakt zusammen: Der Käufer soll erst zahlen, wenn er sicher Eigentum erhält, der Verkäufer will erst übereignen, wenn der Kaufpreis gesichert ist. Die Treuhandauflage löst dieses Spannungsverhältnis, indem der Notar als neutraler Treuhänder bestimmte Handlungen von der Erfüllung vorher festgelegter Bedingungen abhängig macht.
Typische Treuhandauflagen in der Praxis:
- Zahlungsauflage: Der Käufer darf den Kaufpreis erst zahlen, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen (Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorliegen der Löschungsbewilligungen für Altlasten, Verzicht auf gemeindliches Vorkaufsrecht) vom Notar bestätigt wurden.
- Vollzugsauflage: Der Notar darf den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn ihm der Zahlungseingang des vollständigen Kaufpreises nachgewiesen wurde.
- Freigabeauflage bei Fremdgeldern: Hat der Notar treuhänderisch Gelder (z.B. zur Ablösung von Grundpfandrechten) entgegengenommen, darf er diese nur nach Erfüllung der im Vertrag genannten Bedingungen auszahlen.
Rechtlich stützt sich die Treuhandtätigkeit des Notars auf seine allgemeinen Berufspflichten (§ 14 BNotO – unparteiische Betreuung aller Beteiligten) sowie auf § 54a BeurkG zur Verwahrung von Fremdgeld, die ihm zusammen eine neutrale Vermittlerrolle zwischen den Parteien zuweisen. Für den Makler ist wichtig, seinen Kunden zu erklären, dass die Treuhandauflage kein Misstrauensvotum gegen eine Partei ist, sondern der Standardmechanismus, um das Risiko einer Vorleistung für beide Seiten auszuschließen. Verzögerungen bei der Kaufabwicklung entstehen häufig gerade dann, wenn eine Treuhandauflage (z.B. wegen ausstehender Löschungsbewilligungen einer Bank) noch nicht erfüllt ist.
Beispiel aus der Praxis
Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer erst versendet, wenn die Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung für die noch eingetragene Grundschuld vorgelegt hat. Erst nach Erfüllung dieser Treuhandauflage darf der Käufer zahlen – so ist sichergestellt, dass er das Grundstück lastenfrei erhält.
Rechtsgrundlage
- § 14 Bundesnotarordnung (BNotO) – Regelt die allgemeinen Berufspflichten des Notars, insbesondere die unparteiische Betreuung aller Beteiligten.
- § 54a BeurkG – Regelt die notarielle Verwahrung von Geld im Rahmen der Vertragsabwicklung (Notaranderkonto), die häufig Grundlage einer Treuhandauflage ist.