Treuhandauftrag

Treuhandaufträge sind ein zentrales Sicherungsinstrument im Immobilienkaufprozess, das der Makler kennen sollte, um Käufern und Verkäufern die Abläufe rund um Notartermin und Kaufpreiszahlung nachvollziehbar zu erklären.

Typische Konstellationen:

• Sicherung der Käuferbank: Zahlt der Käufer den Kaufpreis (teilweise) über ein Bankdarlehen, verlangt die finanzierende Bank meist, dass die Grundschuld zu ihren Gunsten eingetragen wird, bevor der Kaufpreis an den Verkäufer fließt. Der Notar wird beauftragt, die Kaufpreiszahlung erst freizugeben, wenn die Rangbereitschaftserklärung bzw. Grundschuldbestellung gesichert ist.
• Löschung von Belastungen des Verkäufers: Ist die verkaufte Immobilie noch mit einer Grundschuld des Verkäufers belastet, erteilt dieser dem Notar einen Treuhandauftrag, aus dem eingehenden Kaufpreis zunächst die Restschuld der Verkäuferbank zu tilgen und die Löschung der Grundschuld zu veranlassen, bevor der restliche Kaufpreis an ihn ausgezahlt wird.
• Zug-um-Zug-Sicherung: Der Treuhandauftrag stellt sicher, dass keine Partei in Vorleistung tritt, ohne dass die Gegenleistung (Zahlung bzw. lastenfreier Eigentumsübergang) gesichert ist – eine zentrale Funktion des deutschen Notarsystems im Immobilienrecht.
• Abwicklung über Notaranderkonto: In bestimmten, gesetzlich eng begrenzten Ausnahmefällen (z. B. wenn eine direkte Zahlung an den Verkäufer aus Sicherungsgründen nicht möglich ist) fließt der Kaufpreis über ein Notaranderkonto, das der Notar treuhänderisch verwaltet.
• Praxisrelevanz für den Makler: Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung, über die Käufer und Verkäufer sich oft wundern, resultieren häufig aus noch nicht erfüllten Bedingungen des Treuhandauftrags (z. B. ausstehende Löschungsbewilligung der Bank). Der Makler sollte dies den Parteien vorab erklären, um Verunsicherung zu vermeiden.

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses ist noch eine Grundschuld der Verkäuferbank eingetragen. Der Notar erhält von der Verkäuferin den Treuhandauftrag, aus dem vom Käufer gezahlten Kaufpreis zunächst die Restschuld an die Verkäuferbank zu überweisen und erst nach Erhalt der Löschungsbewilligung den restlichen Betrag an die Verkäuferin auszuzahlen. So ist sichergestellt, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält.