Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Auch: Schenkung unter Nutznießung · Vorbehaltsnießbrauch bei Schenkung
Bei der Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt der Schenker das Eigentum an einer Immobilie unentgeltlich auf den Beschenkten, behält sich jedoch den Nießbrauch – das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Erträge zu ziehen – bis zu seinem Tod oder für eine bestimmte Zeit vor.
Ausführliche Erklärung
Diese Gestaltung ist die häufigste Form der vorweggenommenen Erbfolge bei Immobilien und für Makler vor allem bei familiären Übertragungen und im Zusammenhang mit späteren Verkaufsabsichten relevant:
- Zivilrechtliche Struktur: Die Schenkung selbst richtet sich nach § 516 BGB, der vorbehaltene Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB. Beide Rechtsakte werden regelmäßig in derselben notariellen Urkunde geregelt: Der Beschenkte wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Abteilung I), zugunsten des Schenkers wird gleichzeitig ein Nießbrauch in Abteilung II eingetragen.
- Motivation: Eltern übertragen die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder, um schenkungsteuerliche Freibeträge zu nutzen (die alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen) und den künftigen Nachlass zu verkleinern, sichern sich aber durch den Nießbrauch weiterhin das Wohnrecht bzw. die Mieteinnahmen.
- Steuerliche Wirkung: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert nach § 7 ErbStG in Verbindung mit den Bewertungsvorschriften des BewG den schenkungsteuerpflichtigen Erwerb, da der Beschenkte durch den Nießbrauchsvorbehalt wirtschaftlich weniger erhält. Die Berechnung erfolgt anhand statistischer Lebenserwartung und Kapitalisierungsfaktoren gemäß § 14 BewG.
- Auswirkung auf spätere Verkäufe: Solange der Nießbrauch besteht, ist die Immobilie für Dritte kaum verkäuflich, weil der neue Eigentümer weder selbst nutzen noch Mieteinnahmen vereinnahmen kann. Ein Verkauf ist regelmäßig nur mit Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten zur Löschung – oft gegen eine Ablösesumme – realistisch.
- Praxishinweis für Makler: Bei Anfragen zu solchen Objekten sollte frühzeitig geklärt werden, ob und unter welchen Bedingungen der Nießbraucher zur Löschung bereit ist, bevor eine reguläre Vermarktung sinnvoll ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar überträgt sein Einfamilienhaus notariell schenkweise auf die Tochter, behält sich aber gemeinsam den lebenslangen Nießbrauch vor. Beide bewohnen das Haus weiterhin unverändert. Schenkungsteuerlich wird der Wert der Immobilie um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert, sodass der persönliche Freibetrag der Tochter möglicherweise gar nicht überschritten wird.
Rechtsgrundlage
- § 516 BGB – Begriff und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Schenkung.
- §§ 1030 ff. BGB – Bestellung und Inhalt des Nießbrauchs.
- § 7 ErbStG – Erfasst Schenkungen unter Lebenden als schenkungsteuerpflichtigen Vorgang.
- § 14 BewG – Kapitalisierung des Nießbrauchswerts anhand der statistischen Lebenserwartung, mindernd für die Schenkungsteuerbemessung.