Immobilienübertragung zu Lebzeiten
Auch: Vorweggenommene Erbfolge · Übergabevertrag
Bei der Immobilienübertragung zu Lebzeiten überträgt der Eigentümer sein Grundstück oder seine Immobilie bereits vor seinem Tod auf einen künftigen Erben oder eine andere Person – meist unentgeltlich oder gegen Gegenleistungen wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Rentenzahlungen. Man spricht auch von vorweggenommener Erbfolge.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieses Thema vor allem bei der Beratung von Familien im Rahmen der Generationennachfolge und bei der Einschätzung von Objekten mit vorbehaltenen Rechten relevant:
- Formen der Übertragung: Die Übertragung kann als reine Schenkung (§ 516 BGB), als gemischte Schenkung mit Gegenleistung (z. B. Übernahme von Verbindlichkeiten, Gleichstellungszahlungen an Geschwister), gegen Versorgungsleistungen (Leibrente, Wart und Pflege) oder mit Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs erfolgen.
- Notarielle Form: Die Übertragung von Grundeigentum bedarf stets der notariellen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch, um wirksam zu werden.
- Motive: Steuerliche Nutzung der alle zehn Jahre neu verfügbaren Schenkungsteuerfreibeträge, frühzeitige Regelung der Vermögensnachfolge zur Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten, Absicherung des Übergebers durch vorbehaltene Nutzungsrechte sowie mitunter der Schutz vor Pflegekosten- oder Insolvenzzugriff (wobei Letzteres rechtlich eng begrenzt ist).
- Pflichtteilsrelevanz: Übertragungen zu Lebzeiten können Pflichtteilsergänzungsansprüche pflichtteilsberechtigter Angehöriger auslösen. Die verschenkte Immobilie wird dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet, wobei sich ihr Wert gemäß § 2325 Abs. 3 BGB ab dem zweiten Jahr nach der Übertragung jährlich um ein Zehntel abschmilzt, bis sie nach zehn Jahren unberücksichtigt bleibt – bei Übertragungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe.
- Praxisrelevanz für Makler: Objekte, die im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen wurden, sind häufig mit Nießbrauchs- oder Wohnrechten belastet, was ihre Verkäuflichkeit am freien Markt einschränkt, solange diese Rechte nicht abgelöst oder gelöscht sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater überträgt sein Mehrfamilienhaus zu Lebzeiten auf seinen Sohn, behält sich aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor und verpflichtet den Sohn zu einer Gleichstellungszahlung an die Schwester. Stirbt der Vater fünf Jahre später, kann die Schwester unter Umständen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen, wobei der ursprüngliche Immobilienwert wegen der bereits verstrichenen Zeit nur noch anteilig berücksichtigt wird.
Rechtsgrundlage
- § 516 BGB – Grundnorm der Schenkung als typische Rechtsform der lebzeitigen Übertragung.
- § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen des Erblassers, mit jährlicher Abschmelzung um ein Zehntel über zehn Jahre.