Immobilienübertragung gegen Wohnrecht
Auch: Übertragung gegen Wohnrecht · Überlassung gegen Wohnrecht
Bei der Immobilienübertragung gegen Wohnrecht überträgt der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung – häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an Kinder – und behält sich im Gegenzug ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) an der gesamten Immobilie oder einem Teil davon vor. So kann der bisherige Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen, obwohl er nicht mehr deren Eigentümer ist.
Ausführliche Erklärung
Diese Gestaltung ist ein klassisches Instrument der Vermögensnachfolge: Eltern übertragen ihre Immobilie zu Lebzeiten auf ihre Kinder, um Nachlassplanung zu betreiben, Pflichtteilsansprüche zu steuern und Freibeträge bei der Schenkungsteuer alle zehn Jahre neu auszuschöpfen – behalten sich zugleich aber ein Wohnungsrecht vor, um bis an ihr Lebensende in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können.
Rechtlich handelt es sich um eine Grundstücksübertragung, bei der zugunsten des Übergebers ein Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB bestellt und im Grundbuch in Abteilung II eingetragen wird. Das Wohnungsrecht berechtigt zur ausschließlichen Nutzung bestimmter Räume unter Ausschluss des neuen Eigentümers, ohne dass hierfür eine Miete zu zahlen ist.
Steuerliche Behandlung: Die Übertragung ist in der Regel schenkungsteuerlich relevant, da der Übernehmer eine Immobilie erhält, deren wirtschaftlicher Wert durch das vorbehaltene Wohnrecht gemindert ist. Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer ist der Wert der Zuwendung – der Verkehrswert der Immobilie wird dabei um den nach dem Bewertungsgesetz kapitalisierten Wert des vorbehaltenen Wohnrechts (Kapitalwert) gemindert; maßgeblich sind die persönlichen Freibeträge und Steuerklassen des Schenkungsteuerrechts.
Von der Übertragung gegen Wohnrecht abzugrenzen ist die Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt: Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) berechtigt zusätzlich zur Fruchtziehung, etwa zur Vermietung der Immobilie durch den bisherigen Eigentümer, während das Wohnungsrecht nur die eigene Wohnnutzung erlaubt.
Praxisrelevanz für Makler: Immobilien mit vorbehaltenem Wohnrecht zugunsten eines Dritten kommen häufig erst nach dessen Tod oder nach einvernehmlicher Ablösung des Wohnrechts auf den freien Markt. Bis dahin ist die Immobilie faktisch nicht oder nur stark preisgemindert und mit erschwerter Finanzierbarkeit veräußerbar – der Makler sollte den aktuellen Grundbuchstand und eine mögliche Ablösevereinbarung frühzeitig klären.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar überträgt sein Einfamilienhaus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge notariell auf die Tochter, behält sich aber ein lebenslanges Wohnungsrecht am gesamten Haus vor. Die Tochter wird sofort neue Eigentümerin im Grundbuch, kann das Haus jedoch weder selbst nutzen noch vermieten oder unbelastet verkaufen, solange das Wohnungsrecht der Eltern besteht.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Regelt das dingliche Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, das dem Berechtigten die ausschließliche Wohnnutzung sichert.