Immobilienübertragung bei Scheidung

Anders als der reine Verkauf an einen Dritten (siehe Scheidungsimmobilie) betrifft die Immobilienübertragung bei Scheidung die interne Auseinandersetzung zwischen den Ehepartnern selbst: Einer der beiden übernimmt das Alleineigentum, der andere scheidet aus dem Grundbuch aus.

Ablauf und rechtliche Eckpunkte:

• Auflassung (§ 925 BGB): Die Übertragung erfolgt notariell durch Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und anschließende Eintragung im Grundbuch; ein formfreier Vertrag genügt für Immobilien nicht.
• Grunderwerbsteuerbefreiung (§ 3 Nr. 5 GrEStG): Übertragungen zwischen (ehemaligen) Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Begünstigt sind Übertragungen, die ihre Ursache in der Scheidung haben, etwa im Zusammenhang mit Zugewinnausgleich, nachehelichem Unterhalt oder Versorgungsausgleich. Die Steuerbefreiung endet dort, wo sich die Ex-Partner wie fremde Dritte gegenüberstehen und ein eigenständiges Kaufgeschäft abschließen.
• Verknüpfung mit Zugewinnausgleich: Häufig wird die Immobilienübertragung anstelle einer Geldzahlung zur Erfüllung des Zugewinnausgleichsanspruchs vereinbart (Übertragung erfüllungshalber).
• Finanzierungsübernahme: Übernimmt ein Ehegatte die Immobilie allein, muss regelmäßig auch die bestehende Finanzierung übertragen oder umgeschuldet werden – die finanzierende Bank muss den ausscheidenden Partner aus der Mithaftung entlassen.
• Vertragliche Absicherung: Die Einzelheiten werden meist in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten, die notariell beurkundet wird und neben der Immobilienübertragung häufig auch Unterhalts- und Versorgungsausgleichsfragen regelt.

Für Makler ist dieser Vorgang relevant, wenn sie eine unabhängige Wertermittlung für die Berechnung des Ausgleichsbetrags erstellen oder wenn nach gescheiterter Einigung doch noch ein Verkauf an Dritte ansteht.

Im Rahmen ihrer Scheidung einigen sich Eheleute darauf, dass die Ehefrau das gemeinsame Haus allein übernimmt und den Ehemann mit 150.000 Euro auszahlt, was zugleich seinen Zugewinnausgleichsanspruch abgilt. Die Übertragung erfolgt notariell durch Auflassung; da es sich um eine Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung handelt, bleibt der Vorgang nach § 3 Nr. 5 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.