ImmoWertA
Auch: Anwendungshinweise ImmoWertV · Immobilienwertermittlungsanwendungshinweise
Die ImmoWertA (Immobilienwertermittlungs-Anwendungshinweise) sind eine bundesweit abgestimmte Verwaltungsvorschrift, die konkretisiert, wie die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Praxis anzuwenden ist. Sie richtet sich vor allem an Gutachterausschüsse, Sachverständige und Behörden und enthält detaillierte Berechnungsvorgaben, Tabellen und Beispiele zu den Wertermittlungsverfahren.
Ausführliche Erklärung
Während die ImmoWertV als Rechtsverordnung den rechtlichen Rahmen der Wertermittlung setzt (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren), bleibt sie an vielen Stellen abstrakt. Die ImmoWertA füllt diese Lücken mit konkreten Berechnungshinweisen: unter anderem zu
- der Ermittlung und Anwendung von Liegenschaftszinssätzen,
- Sachwertfaktoren und Normalherstellungskosten,
- der Ableitung von Bodenrichtwerten und deren Anpassung,
- Vorgehensweisen bei Alterswertminderung und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer,
- Musterberechnungen für alle drei Wertermittlungsverfahren.
Für Makler ist die ImmoWertA meist nur mittelbar relevant, sie prägt aber die Verkehrswertgutachten, mit denen sie im Alltag arbeiten (z. B. bei Erbschaften, Scheidungsimmobilien, Zwangsversteigerungen oder Finanzierungsgutachten). Kennt man die Grundlogik der ImmoWertA, versteht man besser, warum ein Gutachter zu bestimmten Zu- oder Abschlägen kommt, und kann Kunden die Wertermittlung nachvollziehbar erklären. Die ImmoWertA wurde zuletzt 2023 im Zuge der ImmoWertV-Reform überarbeitet und an die neue Verordnung angepasst (von der Fachkommission Städtebau am 20. September 2023 zur Kenntnis genommen); sie hat keinen Gesetzesrang, sondern ist eine norminterpretierende Verwaltungsvorschrift, die vor allem für Gutachterausschüsse und amtliche Sachverständige bindend ist, freien Sachverständigen aber als anerkannter fachlicher Standard dient.
Beispiel aus der Praxis
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus im Ertragswertverfahren. Zur Herleitung des passenden Liegenschaftszinssatzes und der Bewirtschaftungskosten orientiert er sich an den Rechenschemata und Beispielrechnungen der ImmoWertA, um ein methodisch nachvollziehbares und gerichtsfestes Gutachten zu erstellen.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertA – bundeseinheitliche Verwaltungsvorschrift mit Anwendungs- und Berechnungshinweisen zur ImmoWertV.
- ImmoWertV – die zugrunde liegende Rechtsverordnung, die durch die ImmoWertA konkretisiert wird.
- § 199 Abs. 1 BauGB – Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der ImmoWertV, aus der sich mittelbar die Anwendungspraxis ableitet.