Übergabevertrag
Auch: Überlassungsvertrag · Hofübergabevertrag
Ein Übergabevertrag ist ein Vertrag, mit dem Eltern oder andere Eigentümer eine Immobilie zu Lebzeiten auf einen Nachfolger übertragen – meist im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder als Schenkung. Anders als beim Kaufvertrag steht dabei nicht der Kaufpreis im Vordergrund, sondern Gegenleistungen wie Wohnrecht, Nießbrauch, Pflegeverpflichtungen oder Rentenzahlungen zugunsten des Übergebers.
Ausführliche Erklärung
Der Übergabevertrag dient typischerweise der Regelung der Vermögensnachfolge außerhalb des Erbfalls: Eltern übertragen Haus, Wohnung oder landwirtschaftlichen Betrieb bereits zu Lebzeiten auf ein Kind, um Erbstreitigkeiten vorzubeugen, Pflegesicherheit zu schaffen oder steuerliche Freibeträge (die alle zehn Jahre neu genutzt werden können) auszuschöpfen. Da hierbei das Eigentum an einem Grundstück übertragen wird, bedarf der Vertrag zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); ohne diese Form geschlossene Verträge werden erst durch Auflassung und Grundbucheintragung wirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).
Inhaltlich enthält ein Übergabevertrag regelmäßig:
- die eigentliche Eigentumsübertragung (Auflassung, § 873 BGB, und Eintragungsbewilligung),
- Rückforderungsrechte des Übergebers, etwa bei Vorversterben des Übernehmers, grober Undankbarkeit oder Verstoß gegen Verwertungsverbote,
- Gegenleistungen wie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch, Pflege- und Unterhaltsverpflichtungen sowie Ausgleichszahlungen an weichende Erben,
- Anrechnungs- und Pflichtteilsergänzungsklauseln, die spätere Streitigkeiten unter den Erben vermeiden sollen.
Steuerlich wird der Übergabevertrag in der Regel als (teil-)unentgeltliche Zuwendung behandelt und unterliegt der Schenkungsteuer, soweit der Wert der Immobilie die Gegenleistungen und persönlichen Freibeträge übersteigt; Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern in gerader Linie regelmäßig nicht an.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar überträgt sein Einfamilienhaus per notariellem Übergabevertrag auf die Tochter. Im Gegenzug behalten sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht an der Einliegerwohnung vor und vereinbaren, dass die Tochter im Pflegefall die Betreuung übernimmt. Für den Fall, dass die Tochter vor den Eltern verstirbt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft, wird ein Rückforderungsrecht der Eltern im Grundbuch abgesichert.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Notarielle Beurkundungspflicht für Verträge über die Übertragung von Grundstückseigentum.
- § 873 BGB – Einigung (Auflassung) und Eintragung als Voraussetzung des Eigentumsübergangs.