Schwarzbau

Da Baurecht in Deutschland Ländersache ist, ergeben sich die Genehmigungspflichten und die Handlungsmöglichkeiten der Bauaufsichtsbehörde aus der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Ein Schwarzbau liegt vor, wenn ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Baugenehmigung realisiert wurde – man spricht von formeller Illegalität, unabhängig davon, ob das Bauwerk inhaltlich (materiell) den Bauvorschriften entspricht.

Stellt die Bauaufsichtsbehörde einen Schwarzbau fest, prüft sie zunächst, ob eine nachträgliche Baugenehmigung erteilt werden kann (formelle und materielle Legalisierung). Ist das Vorhaben auch materiell rechtswidrig, etwa weil es gegen den Bebauungsplan, Abstandsflächen oder Brandschutzvorschriften verstößt, kann die Behörde eine Nutzungsuntersagung und im weiteren Verlauf eine Beseitigungsanordnung (Abrissverfügung) erlassen. Bloße formelle Illegalität ohne materiellen Verstoß führt in der Praxis häufig zu einer nachträglichen Genehmigung gegen Bußgeld.

Für Makler ist der Umgang mit Schwarzbauten heikel: Wird eine Immobilie mit ungenehmigten Anbauten, ausgebauten Dachgeschossen oder Wintergärten angeboten, ohne dass der Käufer darauf hingewiesen wird, drohen Haftungsrisiken wegen unterlassener Aufklärung. Vor Vermarktung sollte daher ein Abgleich zwischen genehmigten Bauunterlagen und dem tatsächlichen Bestand erfolgen (Bauaktenabgleich).

Ein Eigentümer baut sein Dachgeschoss zu Wohnraum aus, ohne einen Bauantrag zu stellen. Bei einer Ortsbegehung stellt das Bauamt den fehlenden Bestandsschutz fest. Da der Ausbau materiell genehmigungsfähig ist (er verstößt gegen keine baurechtlichen Vorschriften), erteilt die Behörde gegen ein Bußgeld nachträglich eine Baugenehmigung, anstatt einen Rückbau anzuordnen.