Sittenwidrigkeitsgrenze der Maklerprovision
Auch: Sittenwidrige Provisionshöhe
Die Sittenwidrigkeitsgrenze bezeichnet die Rechtsprechungsregel, ab welcher Provisionshöhe eine Maklerprovision als unangemessen hoch und damit nach § 138 BGB nichtig gilt – eine feste Prozentgrenze existiert dabei nicht, entscheidend ist stets die Gesamtwürdigung des Einzelfalls.
Ausführliche Erklärung
Anders als oft angenommen gibt es keine im Gesetz oder in ständiger Rechtsprechung fest verankerte Prozentzahl, ab der eine Maklerprovision automatisch sittenwidrig ist. Für die Maklerpraxis sind dennoch folgende Eckpunkte wichtig:
- Übliche Provisionshöhen: Bei Grundstücks- und Wohnungskäufen bewegen sich marktübliche Käuferprovisionen je nach Bundesland meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (zzgl. Umsatzsteuer), oft hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (siehe Halbteilungsgrundsatz).
- Rechtsprechungsbeispiele: Der BGH hat in Einzelfällen Provisionen von 24 % (BGH, Urt. v. 22.09.1999 – IX ZR 121/99) bzw. 27,7 % (BGH, Urt. v. 16.02.1994 – IV ZR 35/93) des Kaufpreises als sittenwidrig eingestuft. Instanzgerichte haben teils bereits eine Provision als bedenklich beurteilt, die mehr als das Doppelte des ortsüblichen Satzes betrug – eine starre Grenze lässt sich daraus aber nicht ableiten.
- Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB): Ein "auffälliges Missverhältnis" zwischen Provisionshöhe und Vermittlungsleistung allein genügt nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht. Hinzutreten muss ein subjektives Element – etwa die Ausnutzung von Unerfahrenheit, einer Zwangslage oder eines erheblichen Wissens-/Machtgefälles des Vertragspartners durch den Makler ("verwerfliche Gesinnung").
- Praxisrelevanz: Für Makler bedeutet dies, dass ungewöhnlich hohe Provisionsvereinbarungen (deutlich über dem ortsüblichen Satz) ein erhebliches Risiko der Unwirksamkeit bergen, insbesondere wenn der Vertragspartner unerfahren oder in einer Drucksituation war (z. B. Zwangsversteigerung, Erbfall, wirtschaftliche Notlage). Bei Wohnimmobilien greifen zusätzlich die Provisionsteilungsregeln der §§ 656c, 656d BGB, die faktisch eine Obergrenze für den vom Käufer zu tragenden Anteil setzen.
- Rechtsfolge: Ist die Provisionsvereinbarung sittenwidrig, ist sie insgesamt nichtig (§ 138 BGB) – der Makler kann jedoch unter Umständen einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf eine angemessene, ortsübliche Provision geltend machen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vereinbart mit einer unerfahrenen, alleinstehenden Erbin, die unter Zeitdruck verkaufen muss, eine Provision von 15 % des Kaufpreises, obwohl ortsüblich 3,57 % zzgl. USt. üblich wären. Ein Gericht könnte diese Vereinbarung wegen des auffälligen Missverhältnisses und der erkennbaren Zwangslage als sittenwidrig einstufen und die Provisionsvereinbarung für nichtig erklären.
Rechtsgrundlage
- § 138 BGB – Nichtigkeit sittenwidriger Rechtsgeschäfte; zentrale Norm für die Beurteilung überhöhter Provisionen.
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags, gegen die eine sittenwidrige Provisionsabrede verstoßen kann.
- Ergänzend die Provisionsteilungsregeln der §§ 656c, 656d BGB bei Wohnimmobilien, die faktisch eine Obergrenze für den Käuferanteil setzen.