Sozialbindung

Wird der Bau oder Erwerb einer Wohnung mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert, unterliegt sie für einen im Förderbescheid festgelegten Zeitraum der Sozialbindung. Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) regelt dabei zwei Kernpflichten: Nach § 4 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungsuchenden nur überlassen, wenn dieser vorher eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung – den Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG – vorlegt (Belegungsbindung). Zusätzlich darf regelmäßig nur die Kostenmiete verlangt werden, die sich aus den geförderten Bau- und Kapitalkosten errechnet und meist deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Mietpreisbindung).

Die Dauer der Sozialbindung wird im jeweiligen Förderbescheid festgelegt und beträgt je nach Bundesland und Förderprogramm häufig 15 bis 30 Jahre; nach Ablauf entfällt die Bindung, und die Wohnung kann zur ortsüblichen Miete vermietet werden ("Fallout aus der Bindung"). Für Käufer und Verkäufer sozialgebundener Immobilien ist die verbleibende Bindungsdauer ein wesentlicher Werttreiber, da gebundene Wohnungen wegen der eingeschränkten Vermietbarkeit und Mietpreisdeckelung in der Regel niedrigere Verkehrswerte erzielen als frei vermietbare vergleichbare Objekte.

Für Makler ist bei der Vermarktung sozialgebundener Wohnungen wichtig, sowohl auf die eingeschränkte Mieterauswahl als auch auf die Mietobergrenze hinzuweisen und die im Grundbuch oder Förderbescheid dokumentierte Restlaufzeit der Bindung zu prüfen.

Ein Bauträger errichtet mit öffentlichen Fördermitteln ein Mehrfamilienhaus. Für 20 Jahre gilt eine Sozialbindung: Die Wohnungen dürfen nur an Mieter mit gültigem Wohnberechtigungsschein und höchstens zur festgelegten Kostenmiete von 6,50 Euro/m² vermietet werden, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete in der Lage bei 11 Euro/m² liegt.