Spekulationsgewinn
Auch: Veräußerungsgewinn · Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft
Der Spekulationsgewinn (steuerrechtlich: Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft) ist der Wertzuwachs, der entsteht, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung wieder verkauft wird. Dieser Gewinn unterliegt der Einkommensteuer, außer die Immobilie wurde vom Eigentümer selbst bewohnt.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Spekulationsfrist eines der ersten Themen, das er mit Verkäufern klären muss, da sie über eine mögliche Steuerpflicht des Verkaufserlöses entscheidet.
Berechnung der Frist: Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (Anschaffung und Veräußerung), nicht Grundbucheintragung oder Übergabe. Liegen zwischen beiden Zeitpunkten weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig.
Ausnahme Eigennutzung: Keine Steuerpflicht entsteht, wenn die Immobilie
- im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (es genügt eine zusammenhängende Nutzung, die sich über die drei Kalenderjahre erstreckt, auch wenn sie im ersten und letzten Jahr nur wenige Wochen umfasst).
Berechnung des Gewinns: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler), Veräußerungskosten und ggf. vorgenommener Abschreibungen (AfA), die den Gewinn erhöhen, da sie die Anschaffungskosten mindern.
Freigrenze: Seit dem 1.1.2024 bleiben Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben durch das Wachstumschancengesetz). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag – wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Praxisrelevanz: Bei vermieteten Immobilien, geerbten Objekten (hier zählt die Anschaffung durch den Erblasser) und Zweitwohnungen ist die Prüfung besonders wichtig. Makler sollten Verkäufer frühzeitig auf einen Steuerberater verweisen, dürfen selbst aber keine verbindliche Steuerberatung leisten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft 2019 eine vermietete Eigentumswohnung für 250.000 Euro und verkauft sie 2026 für 320.000 Euro. Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Wohnung nie selbst bewohnt wurde, muss er den Gewinn von 70.000 Euro (abzüglich Nebenkosten) als sonstige Einkünfte versteuern. Hätte er die Wohnung ab 2024 selbst bewohnt, wäre der Verkauf 2026 steuerfrei gewesen.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Regelt private Veräußerungsgeschäfte, die zehnjährige Frist bei Grundstücken und die Ausnahme bei Eigennutzung.
- § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG – Freigrenze von 1.000 Euro (seit 2024).