Tauschvertrag (Immobilie)
Auch: Grundstückstausch · Immobilientausch
Ein Tauschvertrag über eine Immobilie ist eine Vereinbarung, bei der zwei Vertragsparteien wechselseitig Grundstücke oder Immobilien übereignen, anstatt eine Zahlung in Geld zu leisten. Rechtlich wird der Tausch nach § 480 BGB wie ein Kaufvertrag behandelt.
Ausführliche Erklärung
Beim Immobilientausch verpflichten sich beide Seiten, jeweils Eigentum an einem Grundstück auf die andere Partei zu übertragen – "Kaufpreis" ist hier die Gegenleistung in Form der anderen Immobilie, gegebenenfalls ergänzt um eine Ausgleichszahlung ("Aufgeld"), wenn die getauschten Objekte unterschiedlich viel wert sind. § 480 BGB ordnet an, dass auf den Tausch die Vorschriften über den Kauf entsprechend anzuwenden sind – damit gelten insbesondere die Regeln zu Sachmängelhaftung, Gefahrübergang und Fälligkeit sinngemäß für beide Tauschpartner.
Da jede Partei sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der gesamte Tauschvertrag der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB – unabhängig davon, dass kein Kaufpreis in Geld fließt. Beide Übereignungen werden regelmäßig in derselben Urkunde geregelt und im Grundbuch durch Auflassung und Eintragung vollzogen.
Für die Grunderwerbsteuer ist ein Tauschvertrag ein Erwerbsvorgang für beide Seiten: Jede Partei erwirbt ein Grundstück und schuldet Grunderwerbsteuer auf den Wert der von ihr erhaltenen Gegenleistung. In der Praxis kommt der Immobilientausch vor allem bei Flurbereinigungen, Grenzregulierungen, im Umlegungsverfahren sowie bei größeren Portfolio- oder Projektentwicklungsvorhaben vor, bei denen Grundstücke zwischen Kommunen, Investoren oder Bauträgern getauscht werden.
Beispiel aus der Praxis
Zwei Nachbarn tauschen jeweils einen schmalen Grundstücksstreifen, um ihre Grundstücksgrenzen zu begradigen. Da beide Seiten Wert und Zuschnitt als annähernd gleichwertig ansehen, vereinbaren sie keine Ausgleichszahlung. Der Notar beurkundet den Tauschvertrag, erklärt die wechselseitige Auflassung und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Rechtsgrundlage
- § 480 BGB – Anwendung der Kaufvorschriften auf den Tausch.
- § 311b Abs. 1 BGB – Pflicht zur notariellen Beurkundung bei Verpflichtung zur Übertragung von Grundstückseigentum.
- Grunderwerbsteuerpflicht für beide Tauschpartner nach den allgemeinen Grundsätzen des GrEStG.