Tax Due Diligence
Auch: Steuerliche Due Diligence · Steuer-Risikoprüfung
Die Tax Due Diligence ist Teil der umfassenden Prüfung (Due Diligence) vor dem Kauf einer Immobilie oder Immobiliengesellschaft und konzentriert sich auf steuerliche Risiken, offene Steuerverbindlichkeiten und Optimierungsmöglichkeiten. Sie wird meist von spezialisierten Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern durchgeführt.
Ausführliche Erklärung
Neben Legal, Technical und Commercial Due Diligence bildet die Tax Due Diligence einen eigenständigen Prüfungsstrang bei größeren gewerblichen Immobilientransaktionen, insbesondere bei Share Deals (Erwerb von Anteilen an Objektgesellschaften). Während bei einem klassischen Asset Deal (Direkterwerb der Immobilie) das steuerliche Risiko begrenzt ist, übernimmt der Käufer bei einem Share Deal mit der Gesellschaft auch deren gesamte steuerliche Vergangenheit.
Prüfungsschwerpunkte:
- Grunderwerbsteuer: Prüfung, ob frühere Anteilsübertragungen korrekt behandelt wurden und ob durch den geplanten Erwerb selbst eine Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 Abs. 2a, 3, 3a GrEStG ausgelöst wird.
- Körperschaft- und Gewerbesteuer der Objektgesellschaft: Bestehende Betriebsprüfungsrisiken, Verlustvorträge und deren Untergang bei Anteilsübertragungen (§ 8c KStG), stille Reserven.
- Umsatzsteuer: Behandlung von Mietverhältnissen (Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG), Vorsteuerabzug, Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG).
- Latente Steuerlasten: Aufdeckung stiller Reserven im Gebäudewert, die bei künftigem Verkauf oder Liquidation zu Steuerbelastungen führen können.
- Steuerliche Compliance: Fristgerechte Abgabe von Steuererklärungen, offene Betriebsprüfungen, Rückstellungen für Steuerrisiken.
Ergebnis der Tax Due Diligence sind häufig vertragliche Konsequenzen: Kaufpreisanpassungen, spezielle Garantien und Freistellungen (Tax Indemnities) im Kaufvertrag, mit denen der Verkäufer für vor dem Signing entstandene Steuerrisiken haftet.
Für Makler ist die Tax Due Diligence primär im gewerblichen Investmentgeschäft relevant; bei privaten Wohnimmobilienkäufen spielt sie praktisch keine Rolle, da hier meist kein Share Deal vorliegt und steuerliche Fragen sich auf Grunderwerbsteuer und ggf. Spekulationssteuer beschränken.
Beispiel aus der Praxis
Vor dem Erwerb einer Objektgesellschaft, die ein Bürogebäude hält, beauftragt der Käufer eine Steuerkanzlei mit einer Tax Due Diligence. Diese deckt eine noch nicht abgeschlossene Betriebsprüfung sowie ein Risiko bezüglich der umsatzsteuerlichen Behandlung eines Mietvertrags auf. Der Kaufvertrag wird daraufhin um eine spezielle Steuerfreistellungsklausel zugunsten des Käufers ergänzt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Tax Due Diligence ist ein transaktionspraktisches Prüfungsinstrument; die zugrundeliegenden Risiken ergeben sich aus dem allgemeinen Steuerrecht (insbesondere GrEStG, KStG, UStG, EStG).