Teilverkauf
Auch: Immobilien-Teilverkauf · Anteilsverkauf
Beim Teilverkauf verkauft ein Eigentümer nicht die gesamte Immobilie, sondern nur einen Miteigentumsanteil (meist 10 bis 50 Prozent) an einen spezialisierten Anbieter. Er bleibt Mitbewohner und zahlt dafür ein monatliches Nutzungsentgelt, behält aber weiterhin ein Wohnrecht am gesamten Objekt.
Ausführliche Erklärung
Der Teilverkauf ist ein seit rund 2018 wachsendes Marktsegment, das vor allem älteren, "immobilienreichen, aber liquiditätsarmen" Eigentümern zusätzliches Kapital verschaffen soll, ohne dass sie ausziehen oder die volle Immobilie verkaufen müssen. Ablauf: Ein Anbieter (z. B. spezialisierte Teilkauf-Unternehmen) erwirbt einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen (§§ 1008 ff. BGB) und wird als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis für seinen abgegebenen Anteil sofort ausgezahlt, verpflichtet sich aber im Gegenzug zu einem monatlichen Nutzungsentgelt (vergleichbar einer Miete) für den verkauften Anteil sowie häufig zu einer Instandhaltungsrücklage und einer Verkaufsgarantie/Durchführungsentgelt bei späterem Gesamtverkauf.
Für den Makler ist der Teilverkauf aus mehreren Gründen relevant:
- Kostenstruktur: Anbieter verlangen neben dem Nutzungsentgelt oft ein "Durchführungsentgelt" von 1 bis 6 % beim späteren vollständigen Verkauf, zusätzlich zur Maklerprovision. Kunden unterschätzen häufig die Gesamtkosten über die Laufzeit.
- Bewertungsrisiko: Der Ankaufswert basiert auf einem vom Anbieter beauftragten Gutachten, das oft niedriger ausfällt als eine unabhängige Marktwertermittlung – Verbraucherschützer (u. a. Verbraucherzentrale) kritisieren dies regelmäßig.
- Spätere Vermarktung: Verkauft der Eigentümer später die Immobilie vollständig, ist meist der Teilkauf-Anbieter vertraglich am Verkaufsprozess zu beteiligen (Mitspracherecht, Mindestverkaufspreis), was die Maklertätigkeit erschwert.
- Zielgruppe: Senioren als Alternative zur Umkehrhypothek oder zum vollständigen Verkauf mit Wohnrecht/Nießbrauch.
Der Teilverkauf ist rechtlich kein standardisiertes Produkt, sondern individuell vertraglich ausgestaltet – Maklerinnen und Makler sollten Kunden zur unabhängigen rechtlichen und finanziellen Beratung raten, bevor ein solcher Vertrag unterschrieben wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein 72-jähriger Eigentümer eines Einfamilienhauses im Wert von 500.000 Euro verkauft 30 % seines Miteigentumsanteils (150.000 Euro) an einen Teilkauf-Anbieter. Er erhält die Summe ausgezahlt, bleibt aber wohnen und zahlt monatlich ein Nutzungsentgelt von rund 2,5 bis 5 % p. a. auf den verkauften Anteil. Beim späteren Gesamtverkauf des Hauses ist der Anbieter mit seinem Anteil zu beteiligen, zusätzlich fällt ein Durchführungsentgelt an.
Rechtsgrundlage
- §§ 1008-1011 BGB – Regeln der Bruchteilsgemeinschaft bei Miteigentum.
- § 1 GrEStG – Grunderwerbsteuerpflicht auf den verkauften Miteigentumsanteil.
- Keine spezialgesetzliche Regelung des "Teilverkaufs" als Produkt; die Ausgestaltung erfolgt vertraglich zwischen Anbieter und Verkäufer.