Verrentungsmodell

Verrentungsmodelle richten sich vor allem an ältere Eigentümer, die ihr Immobilienvermögen zu Lebzeiten in laufendes Einkommen umwandeln möchten, ohne notwendigerweise auszuziehen. Für Makler sind mehrere Ausgestaltungsvarianten relevant:

• Leibrentenmodell: Der Käufer zahlt dem Verkäufer eine lebenslange monatliche Rente (§§ 759 ff. BGB); die Höhe richtet sich nach dem Immobilienwert, der statistischen Lebenserwartung (Sterbetafeln) und dem angenommenen Kapitalisierungszins. Endet mit dem Tod des Berechtigten.
• Zeitrente: Zahlung für einen festen, vertraglich vereinbarten Zeitraum, unabhängig von der Lebensdauer des Verkäufers.
• Kombinationsmodell mit Wohnrecht/Nießbrauch: Häufig wird die Rente mit einem eingetragenen Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) kombiniert, sodass der Verkäufer mietfrei wohnen bleibt und zusätzlich eine Rente erhält – ähnlich, aber strukturell verschieden vom reinen Teilverkauf.
• Absicherung der Rentenzahlung: Da die Rente über Jahrzehnte laufen kann, wird der Zahlungsanspruch des Verkäufers meist durch eine Reallast (§§ 1105 ff. BGB) im Grundbuch abgesichert, die auch gegenüber späteren Erwerbern der Immobilie wirkt.
• Anbieter: Neben privaten Verrentungsverträgen (z. B. innerhalb der Familie) gibt es spezialisierte gewerbliche Anbieter ("Immobilienverrentung", "Immobilien-Leibrente"), die als Käufer auftreten und die Rentenzahlung über Versicherungsprodukte refinanzieren.
• Steuerliche Behandlung: Rentenzahlungen aus Veräußerungsleibrenten sind beim Empfänger nur mit dem Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG), was das Modell steuerlich attraktiver macht als eine vergleichbare laufende Mieteinnahme.
• Risiken: Für den Verkäufer besteht ein Bonitätsrisiko des Käufers (Ausfall der Rentenzahlungen trotz Reallast, deren Durchsetzung im Zweifel Zeit und Kosten erfordert); für den Käufer ein Langlebigkeitsrisiko (Verkäufer lebt länger als kalkuliert, Rente wird insgesamt teurer als ein Direktkauf).

Ein 80-jähriger Eigentümer verkauft sein Haus (Verkehrswert 450.000 Euro) an einen privaten Käufer gegen eine monatliche Leibrente von 1.800 Euro sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Der Rentenanspruch wird als Reallast im Grundbuch abgesichert. Stirbt der Verkäufer nach zwölf Jahren, endet die Zahlungspflicht des Käufers automatisch, unabhängig davon, ob die gezahlte Gesamtsumme über oder unter dem ursprünglichen Immobilienwert liegt.