Teilwertabschreibung
Auch: Teilwertabschreibung auf Grundstücke · außerplanmäßige Abschreibung
Eine Teilwertabschreibung erlaubt es Unternehmen, den Buchwert einer betrieblichen Immobilie außerplanmäßig auf ihren niedrigeren tatsächlichen Wert (Teilwert) herabzusetzen, wenn eine voraussichtlich dauernde Wertminderung eingetreten ist. Sie mindert den steuerlichen Gewinn zusätzlich zur regulären Abschreibung (AfA).
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die gewerbliche Immobilieneigentümer oder Bestandshalter beraten, ist die Teilwertabschreibung bei stark gesunkenen Marktwerten (z. B. leerstehende Gewerbeobjekte, strukturelle Standortprobleme) ein relevantes Bewertungsthema, weil sie die Bilanz und damit auch Finanzierungs- und Verkaufsentscheidungen beeinflusst.
Voraussetzung: Eine Teilwertabschreibung ist nur zulässig, wenn eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG) – also nicht bei vorübergehenden Marktschwankungen. Bei Grundstücken und Gebäuden geht die Finanzverwaltung regelmäßig von einer dauernden Wertminderung aus, wenn der Wert am Bilanzstichtag mindestens für die Hälfte der Restnutzungsdauer unter dem Buchwert liegt.
Ermittlung des Teilwerts: Der Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs für das einzelne Wirtschaftsgut im Rahmen des Gesamtkaufpreises ansetzen würde. In der Praxis wird er meist über ein Wertgutachten (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) ermittelt.
Wertaufholungsgebot: Steigt der Wert nach einer Teilwertabschreibung wieder, muss steuerlich grundsätzlich eine Zuschreibung bis maximal zu den ursprünglichen (fortgeführten) Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorgenommen werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 4 EStG) – die Teilwertabschreibung wirkt also nicht dauerhaft, sondern kann sich in Folgejahren umkehren.
Abgrenzung zur AfA: Während die reguläre Abschreibung (AfA) die planmäßige, lineare Wertminderung durch Nutzung und Alterung abbildet, erfasst die Teilwertabschreibung außerplanmäßige, wertmindernde Sondereinflüsse (z. B. Kontamination des Grundstücks, gravierender Mietausfall, Standortverschlechterung).
Handelsbilanz: Im Handelsrecht ist bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung nach § 253 Abs. 3 HGB sogar eine Pflicht zur außerplanmäßigen Abschreibung vorgesehen (anders als im Steuerrecht, wo ein Wahlrecht besteht).
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmen hält im Betriebsvermögen ein Bürogebäude mit einem Buchwert von 2 Mio. Euro. Aufgrund dauerhaften Leerstands durch den Wegzug des Hauptmieters und schlechte Lagebewertung schätzt ein Gutachter den Verkehrswert nur noch auf 1,4 Mio. Euro. Das Unternehmen kann eine Teilwertabschreibung von 600.000 Euro vornehmen und diese gewinnmindernd geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG – Steuerliches Wahlrecht zur Teilwertabschreibung bei voraussichtlich dauernder Wertminderung sowie Wertaufholungsgebot.
- § 253 Abs. 3 HGB – Handelsrechtliche Pflicht zur außerplanmäßigen Abschreibung bei dauernder Wertminderung.