Term Sheet
Auch: Eckpunktepapier · Absichtserklärung · Konditionenpapier
Ein Term Sheet ist ein kurzes, meist unverbindliches Dokument, in dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios die wichtigsten Eckpunkte einer geplanten Transaktion festhalten – etwa Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fristen und wesentliche Bedingungen. Es dient als Verhandlungsgrundlage vor der eigentlichen Vertragsausarbeitung.
Ausführliche Erklärung
Term Sheets stammen ursprünglich aus dem Finanzierungs- und M&A-Bereich, sind aber besonders bei größeren Gewerbe- und Portfoliotransaktionen sowie bei institutionellen Investoren mittlerweile auch im deutschen Immobilienmarkt üblich. Für Makler und Berater relevant, weil sie oft den Startpunkt für exklusive Verhandlungen markieren.
Typischer Inhalt eines Term Sheets:
- Kaufgegenstand (Objekt, ggf. Anteile bei Share Deals)
- Vorläufiger Kaufpreis bzw. Preisspanne, Berechnungsgrundlage
- Zahlungsmodalitäten (Anzahlung, Fälligkeiten)
- Zeitplan bis zur Beurkundung (Signing/Closing)
- Bedingungen (z. B. erfolgreiche Due Diligence, Finanzierungsvorbehalt)
- Exklusivitätsklausel ("No-Shop"-Klausel) zugunsten des Käufers für einen bestimmten Zeitraum
- Kostenverteilung während der Verhandlungsphase
- Vertraulichkeitsregelungen
Rechtlich ist ein Term Sheet grundsätzlich nicht bindend hinsichtlich des Hauptgeschäfts (kein Immobilienkaufvertrag – dieser bedarf ohnehin der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB). Einzelne Klauseln wie Exklusivität, Vertraulichkeit oder Kostentragung können jedoch als eigenständige, bindende Nebenabreden ausgestaltet sein und selbständige Schadensersatzansprüche auslösen (culpa in contrahendo, § 311 Abs. 2 BGB), wenn eine Partei die Verhandlungen grundlos und treuwidrig abbricht, nachdem beim anderen Teil ein berechtigtes Vertrauen auf den Vertragsschluss geweckt wurde.
Abgrenzung: Ein Term Sheet ist meist knapper und stärker zahlenorientiert als ein Letter of Intent (LOI), der oft ausführlicher die Verhandlungsabsicht und den Prozessablauf beschreibt – in der Praxis werden beide Begriffe aber häufig synonym verwendet.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor möchte ein Bürogebäude erwerben. Nach ersten Gesprächen unterzeichnen Käufer und Verkäufer ein Term Sheet mit vorläufigem Kaufpreis, einer 60-tägigen Exklusivitätsfrist für die Due Diligence und dem Zeitplan bis zur Beurkundung. Erst nach erfolgreicher Prüfung wird der eigentliche notarielle Kaufvertrag ausgehandelt.
Rechtsgrundlage
- § 145 BGB – Grundregeln zum Antrag; das Term Sheet selbst ist meist kein bindendes Angebot auf den Hauptvertrag.
- § 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliches Schuldverhältnis; Grundlage für Schadensersatzansprüche bei treuwidrigem Abbruch von Vertragsverhandlungen.
- § 311b BGB – Formzwang der notariellen Beurkundung für den eigentlichen Immobilienkaufvertrag; das Term Sheet ersetzt diesen nicht.