Terminal Value

Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) prognostiziert für einen begrenzten Zeitraum (typischerweise 10 Jahre) die jährlichen Netto-Cashflows einer Immobilie im Detail und zinst diese auf den Bewertungsstichtag ab. Da die Immobilie nach Ablauf des Planungszeitraums nicht "wertlos" ist, sondern real weiterexistiert, muss zusätzlich ein Wert für den Zeitraum nach dem Planungshorizont angesetzt werden – der Terminal Value.

Praxisrelevante Aspekte für den Makler:

• Berechnungsmethode: Der Terminal Value wird meist durch Kapitalisierung des nachhaltigen Cashflows des ersten Jahres nach dem Planungszeitraum (Jahr n+1) mit einem Exit-Multiplikator bzw. einer Exit-Rendite (Exit Yield) ermittelt. Beispiel: Terminal Value = Cashflow Jahr 11 ÷ Exit-Rendite.
• Exit-Rendite üblicherweise höher angesetzt: Da die Prognoseunsicherheit mit der Zeit zunimmt, wird die Exit-Rendite in der Praxis meist konservativ höher angesetzt als die aktuelle Marktrendite (Anfangsrendite) zum Bewertungsstichtag – ein Sicherheitsabschlag, der Marktrisiken über den langen Zeithorizont abbildet.
• Abzinsung auf den Stichtag: Der ermittelte Terminal Value wird mit dem Diskontierungszinssatz über die Anzahl der Planungsjahre auf den Bewertungsstichtag abgezinst und zum Barwert der laufenden Cashflows addiert, um den Gesamtwert (DCF-Wert) der Immobilie zu erhalten.
• Bedeutung im Gesamtwert: Der Terminal Value macht bei typischen Gewerbeimmobilienbewertungen häufig 50-70 % des gesamten DCF-Werts aus – seine Annahmen (Exit-Rendite, nachhaltiger Ertrag) haben damit überproportionalen Einfluss auf das Bewertungsergebnis und sollten in der Beratung besonders kritisch hinterfragt werden.
• Anwendungsbereich: Das DCF-Verfahren mit Terminal Value wird vor allem bei Gewerbeimmobilien mit unregelmäßigen Cashflows (auslaufende Mietverträge, Incentives, geplante Sanierungen, Leerstandsphasen) angewendet, bei denen das klassische Ertragswertverfahren mit konstantem Ertrag zu ungenau wäre.

Bei der DCF-Bewertung eines Bürogebäudes wird für das 11. Jahr (erstes Jahr nach dem 10-jährigen Planungszeitraum) ein nachhaltiger Netto-Cashflow von 500.000 Euro prognostiziert. Bei einer angesetzten Exit-Rendite von 5,5 % ergibt sich ein Terminal Value von rund 9.090.900 Euro. Dieser Betrag wird mit dem Diskontierungszinssatz von 6 % über 10 Jahre auf den Bewertungsstichtag abgezinst, was einen Barwert von rund 5,08 Mio. Euro ergibt – zuzüglich der abgezinsten laufenden Cashflows der Jahre 1-10 ergibt sich der Gesamtwert der Immobilie.