Trennungsgebot
Auch: Kontenklarheit · Trennungskontrolle · Vermögenstrennung WEG
Das Trennungsgebot verpflichtet den WEG-Verwalter, das Vermögen jeder von ihm betreuten Eigentümergemeinschaft strikt getrennt zu verwalten – sowohl vom eigenen Verwaltervermögen als auch vom Vermögen anderer verwalteter Gemeinschaften. Dies dient dem Schutz der Eigentümer vor Vermischung, Missbrauch und Insolvenzrisiken.
Ausführliche Erklärung
Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eigenes Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) bildet – insbesondere Hausgeldeingänge, Erhaltungsrücklage und sonstige Rücklagen – kommt der ordnungsgemäßen Kontenführung durch den Verwalter zentrale Bedeutung zu:
- Getrennte Konten je Gemeinschaft: Jede WEG sollte über ein eigenes Bankkonto verfügen, das eindeutig der jeweiligen Gemeinschaft zugeordnet ist (offenes Fremdgeldkonto, häufig als "WEG-Konto" bzw. Treuhandkonto geführt). Eine Sammelverwaltung mehrerer Gemeinschaften über ein gemeinsames Konto ("Anderkonto-Mischung") widerspricht dem Trennungsgebot und gilt als grober Pflichtenverstoß.
- Kein Vermischen mit Verwaltervermögen: Gelder der Gemeinschaft dürfen nicht mit dem eigenen Geschäftsvermögen der Verwaltungsfirma vermengt werden. Insbesondere im Falle einer Insolvenz des Verwalters schützt eine saubere Trennung die Gelder der Eigentümer vor dem Zugriff der Verwalter-Gläubiger.
- Kontoinhaberschaft: Nach heute überwiegender Praxis und Empfehlung sollte das Konto auf den Namen der Gemeinschaft ("Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... vertreten durch den Verwalter") lauten, nicht auf den Namen des Verwalters persönlich – dies stärkt die Absicherung im Insolvenzfall zusätzlich.
- Kontrolle: Der Verwaltungsbeirat und die Eigentümer haben ein Einsichtsrecht in die Kontoauszüge und Buchhaltung (§ 18 Abs. 4 WEG), um die Einhaltung des Trennungsgebots zu überprüfen. Verstöße können einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen.
Für Makler und Kaufinteressenten ist das Trennungsgebot ein Qualitätsmerkmal der Verwaltung: Eine professionelle Hausverwaltung führt für jede Gemeinschaft transparente Einzelkonten und legt dies in der Jahresabrechnung offen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verwalter betreut zwanzig verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften. Für jede Gemeinschaft führt er ein separates Bankkonto, das auf den Namen der jeweiligen GdWE lautet. Würde er stattdessen alle Hausgelder auf ein einziges Sammelkonto der Verwaltungsfirma einzahlen, verstieße dies gegen das Trennungsgebot und könnte einen wichtigen Grund für seine fristlose Abberufung darstellen.
Rechtsgrundlage
- § 9a Abs. 3 WEG – eigenes Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das getrennt zu halten ist.
- § 27 WEG – Aufgaben und Pflichten des Verwalters, einschließlich ordnungsgemäßer Vermögensverwaltung.
- § 18 Abs. 4 WEG – Einsichts- und Auskunftsrecht der Eigentümer zur Kontrolle der Kontenführung.