Trennungsjahr
Auch: Trennungszeit
Das Trennungsjahr ist die gesetzlich vorgeschriebene Mindestzeit, die Ehepartner getrennt leben müssen, bevor eine Scheidung ausgesprochen werden kann (§ 1566 BGB). Für gemeinsam gehaltene Immobilien ist dieser Zeitraum praktisch bedeutsam, weil sich Nutzung, Verkauf oder Aufteilung des Hauses oder der Wohnung häufig erst danach klären lassen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Trennungsjahr vor allem bei der Beratung von Scheidungsimmobilien relevant:
- Rechtlicher Hintergrund: Nach § 1566 Abs. 1 BGB wird die Zerrüttung der Ehe unwiderleglich vermutet, wenn die Ehegatten seit einem Jahr getrennt leben und beide der Scheidung zustimmen (bzw. seit drei Jahren bei einseitigem Scheidungsantrag, § 1566 Abs. 2 BGB). Das Trennungsjahr ist also Voraussetzung für die Scheidung, nicht für den Immobilienverkauf selbst.
- Nutzung der Ehewohnung während der Trennung: Nach § 1361b BGB kann ein Ehepartner die Zuweisung der gemeinsamen Wohnung zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn dies zur Vermeidung unbilliger Härte notwendig ist. Das beeinflusst, ob und wann ein Verkauf überhaupt möglich ist, solange beide noch Miteigentümer sind.
- Verkauf während des Trennungsjahres: Ein Verkauf der Immobilie ist rechtlich schon während des Trennungsjahres möglich, sofern beide Miteigentümer zustimmen (bei Miteigentum zu Bruchteilen genügt grundsätzlich keine einseitige Verfügung über das ganze Grundstück). Verweigert ein Partner die Zustimmung, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung nach dem Ende des Trennungsjahres bzw. parallel zum Scheidungsverfahren.
- Praxisrelevanz für Makler: Häufig wird die Immobilie erst im oder nach dem Trennungsjahr zum Verkauf freigegeben, weil emotionale und finanzielle Klärung Zeit braucht, oder weil ein Partner auf einen möglichst hohen Zugewinnausgleich hofft. Der Makler sollte behutsam mit der oft konfliktbeladenen Situation umgehen und auf klare, schriftliche Vollmachten beider Ehepartner achten.
- Steuerliche Aspekte: Wird die frühere Ehewohnung während der Trennungszeit von einem Partner allein oder von keinem der beiden mehr selbst genutzt und innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, kann die Spekulationssteuer relevant werden, sofern keine Ausnahme (Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) greift.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar trennt sich im Januar. Die Ehefrau bleibt mit den Kindern im gemeinsamen Haus wohnen, der Ehemann zieht aus. Nach Ablauf des einjährigen Trennungsjahres im darauffolgenden Januar reichen beide die Scheidung ein. Da beide Miteigentümer sind und sich nicht auf einen Verkauf einigen können, beauftragt der Ehemann zusätzlich eine Teilungsversteigerung, während parallel ein Makler einen freihändigen Verkauf zu einem besseren Preis vorbereitet.
Rechtsgrundlage
- § 1566 BGB – Vermutung der Zerrüttung der Ehe nach einem (bzw. drei) Jahren Trennung als Voraussetzung der Scheidung.
- § 1361b BGB – Zuweisung der Ehewohnung während der Trennungszeit.
- Keine spezielle Regelung zum Immobilienverkauf im Trennungsjahr; es gelten die allgemeinen Regeln zu Miteigentum (§§ 741 ff. BGB) und Zugewinnausgleich (§§ 1372 ff. BGB).