Umwandlung und Grunderwerbsteuer
Auch: Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer · Share Deal Grunderwerbsteuer
Werden im Zuge einer Umwandlung, Verschmelzung oder Anteilsübertragung mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz in einer Hand vereinigt oder gehen bereits vereinigte Anteile auf einen neuen Erwerber über, löst dies nach § 1 Abs. 3 GrEStG Grunderwerbsteuer aus – auch wenn kein Grundstück direkt verkauft wird.
Ausführliche Erklärung
Die Grunderwerbsteuer erfasst nicht nur den klassischen Grundstückskaufvertrag (Asset Deal), sondern auch bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge, mit denen wirtschaftlich die Verfügungsmacht über grundbesitzende Gesellschaften wechselt (Share Deal). § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst dabei die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, sowie den Übergang bereits derart vereinigter Anteile auf einen neuen Gesellschafter. Auf ein damit verbundenes Stimmrecht kommt es bei Kapitalgesellschaften nicht an – maßgeblich ist die Beteiligung am Gesellschaftskapital. Vorrangig zu prüfen sind allerdings die Ergänzungstatbestände des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG, die bereits einen Gesellschafterwechsel von mindestens 90 Prozent innerhalb von zehn Jahren bei Personen- bzw. Kapitalgesellschaften erfassen.
Praktisch betroffen sind vor allem Umstrukturierungen wie Verschmelzungen, Spaltungen oder Formwechsel nach dem Umwandlungsgesetz sowie Anteilskäufe im Rahmen von Unternehmenstransaktionen (Share Deals), bei denen Immobiliengesellschaften übernommen werden. Wird lediglich eine bereits bestehende Anteilsvereinigung von mindestens 90 Prozent verstärkt – etwa durch Verkürzung der Beteiligungskette oder Umwandlung einer mittelbaren in eine unmittelbare Beteiligung – löst dies nach Auffassung der Finanzverwaltung regelmäßig keine erneute Steuerpflicht aus. Für Makler und Investoren ist die Vorschrift relevant, weil Share Deals unter 90 Prozent Anteilsübertragung teilweise gezielt zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer strukturiert werden – ein Gestaltungsspielraum, den der Gesetzgeber in den letzten Jahren durch Absenkung der Beteiligungsschwellen deutlich eingeschränkt hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor erwirbt sukzessive Anteile an einer GmbH, die ein Bürogebäude hält. Sobald er 90 Prozent der Anteile in seiner Hand vereinigt, entsteht Grunderwerbsteuer auf den Grundstückswert der Gesellschaft – obwohl kein Kaufvertrag über das Grundstück selbst geschlossen wurde.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 3 GrEStG – Grunderwerbsteuerpflicht bei Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand oder Übergang bereits vereinigter Anteile.
- § 1 Abs. 2a, 2b GrEStG – Vorrangige Ergänzungstatbestände bei Gesellschafterwechsel von mindestens 90 % innerhalb von zehn Jahren.