Veräußerungskosten
Auch: Verkaufskosten · Veräußerungsnebenkosten
Veräußerungskosten sind alle Aufwendungen, die einem Verkäufer unmittelbar durch den Verkauf seiner Immobilie entstehen – etwa Maklerprovision, Löschungskosten für Grundpfandrechte oder Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG mindern sie den zu versteuernden Veräußerungsgewinn.
Ausführliche Erklärung
Wird eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und liegt keine Ausnahme (etwa durchgehende Selbstnutzung) vor, unterliegt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer nach § 23 EStG. Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich dabei nicht aus dem vollen Verkaufserlös, sondern aus der Differenz zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits.
Zu den abzugsfähigen Werbungskosten in diesem Zusammenhang zählen insbesondere die eigentlichen Veräußerungskosten, also Aufwendungen, die durch den Verkaufsvorgang selbst veranlasst sind, etwa:
- Maklerprovision des Verkäufers,
- Kosten für die Löschung nicht mehr valutierender Grundpfandrechte,
- Vorfälligkeitsentschädigung, sofern sie durch den vorzeitigen Verkauf veranlasst ist,
- Notar- und Gerichtskosten, soweit sie dem Verkäufer zuzurechnen sind,
- Kosten für Wertgutachten oder Exposé-Erstellung im Zusammenhang mit dem Verkauf.
Diese Veräußerungskosten werden bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns in voller Höhe vom Veräußerungserlös abgezogen, ohne dass eine anteilige Kürzung erfolgt – anders als etwa Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die um vorgenommene Abschreibungen zu mindern sind. Für Makler ist die saubere Dokumentation der Veräußerungskosten in der Praxis wichtig, damit Verkäufer sie bei ihrer Steuererklärung korrekt geltend machen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer verkauft eine vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist für 300.000 Euro. Er hatte sie vor sechs Jahren für 220.000 Euro erworben. Für den Verkauf zahlt er 3 Prozent Maklerprovision (9.000 Euro) sowie Kosten für die Löschung einer Grundschuld in Höhe von 300 Euro. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG errechnet sich aus 300.000 Euro abzüglich 220.000 Euro Anschaffungskosten und abzüglich 9.300 Euro Veräußerungskosten.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 3 EStG – Ermittlung des Gewinns aus privaten Veräußerungsgeschäften als Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie Werbungskosten; Veräußerungskosten sind dabei in voller Höhe abzugsfähig.