Vereinbarungskompetenz
Auch: Vereinbarungsvorbehalt
Die Vereinbarungskompetenz bezeichnet den Bereich von Fragen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, für den ausschließlich eine einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer eine wirksame Regelung schaffen kann. Beschlüsse, die in diesen Bereich eingreifen, ohne dass eine Öffnungsklausel oder gesetzliche Ausnahme dies zulässt, sind nichtig oder zumindest anfechtbar.
Ausführliche Erklärung
Das WEG-Recht trennt scharf zwischen Angelegenheiten, die per Mehrheitsbeschluss geregelt werden können (Beschlusskompetenz), und solchen, die dem Konsens aller Eigentümer vorbehalten sind (Vereinbarungskompetenz). Für Makler und Verwalter ist dies die zentrale rechtliche Weiche bei jeder Beschlussfassung.
Typische Bereiche der Vereinbarungskompetenz:
- Grundlegende Änderung der Kostenverteilung – seit der WEG-Reform 2020 kann zwar über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch per Mehrheitsbeschluss (mit qualifizierten Mehrheiten) über Kostenverteilungsschlüssel im Einzelfall oder generell für bestimmte Kostenarten entschieden werden – das war vor der Reform noch strikt der Vereinbarung vorbehalten. Für pauschale, das Gemeinschaftsverhältnis grundlegend neu ordnende Änderungen bleibt jedoch weiterhin die Vereinbarung erforderlich.
- Begründung oder Aufhebung von Sondernutzungsrechten, soweit nicht durch Öffnungsklausel anders geregelt.
- Änderung der Miteigentumsanteile.
- Grundlegende Änderungen der Zweckbestimmung von Einheiten (z. B. von Wohn- in Gewerbenutzung), sofern die Gemeinschaftsordnung dies nicht per Beschluss zulässt.
Für die Praxis bedeutet das: Ein Beschluss, der eine Frage der Vereinbarungskompetenz betrifft, ohne dass eine wirksame Öffnungsklausel besteht, ist nichtig – er entfaltet von vornherein keine Rechtswirkung, unabhängig davon, ob er angefochten wird. Das ist ein wichtiger Unterschied zu lediglich anfechtbaren Beschlüssen, die formell wirksam bleiben, solange sie nicht fristgerecht angefochten werden. Makler sollten bei älteren Beschlusssammlungen und Protokollen daher genau prüfen, ob wesentliche Regelungen tatsächlich per Vereinbarung (mit Grundbucheintragung) getroffen wurden oder nur auf einem möglicherweise nichtigen Mehrheitsbeschluss beruhen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, die Miteigentumsanteile neu zu berechnen, um eine "gerechtere" Kostenverteilung zu erreichen. Da die Änderung von Miteigentumsanteilen der Vereinbarungskompetenz unterliegt und keine Öffnungsklausel besteht, ist dieser Beschluss nichtig – er muss durch eine notariell beurkundete, einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer ersetzt werden, um Wirkung zu entfalten.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 WEG – Grundnorm der Vereinbarung als Regelungsinstrument für das Gemeinschaftsverhältnis.
- § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung, mit Öffnung für Mehrheitsbeschlüsse seit der WEG-Reform 2020.
- Rechtsprechung des BGH zur Abgrenzung von Beschluss- und Vereinbarungskompetenz und zur Nichtigkeit kompetenzwidriger Beschlüsse.