Vereinbarung
Auch: Eigentümervereinbarung · WEG-Vereinbarung
Eine Vereinbarung ist eine Regelung der Rechtsverhältnisse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Im Unterschied zum Mehrheitsbeschluss kann eine Vereinbarung nicht durch Abstimmung überstimmt werden, sondern nur durch erneute Einstimmigkeit geändert werden – es sei denn, eine Öffnungsklausel erlaubt Änderungen per Beschluss.
Ausführliche Erklärung
Das WEG-Recht unterscheidet grundlegend zwischen zwei Regelungsinstrumenten: dem Beschluss (Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung, wirkt nur im Rahmen der Beschlusskompetenz) und der Vereinbarung (Einstimmigkeit aller Eigentümer, kann praktisch jeden Punkt des Gemeinschaftsverhältnisses regeln). Für Makler ist diese Unterscheidung zentral, weil sie bestimmt, wie stabil eine Regelung ist und wie schwer sie sich ändern lässt.
Wichtige Praxispunkte:
- Ursprung: Die häufigste Form der Vereinbarung ist die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die der teilende Eigentümer beim Aufteilen des Gebäudes in Wohnungseigentum erstellt und die kraft Gesetzes wie eine Vereinbarung aller künftigen Eigentümer wirkt (§ 8 WEG i. V. m. § 10 WEG).
- Nachträgliche Vereinbarungen entstehen, wenn alle Eigentümer nach dem Erwerb einstimmig eine vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelung treffen, z. B. einen geänderten Kostenverteilungsschlüssel oder ein Sondernutzungsrecht.
- Grundbucheintragung: Eine Vereinbarung wirkt gegenüber Sondernachfolgern (z. B. einem Käufer) nur dann automatisch, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Nicht eingetragene Vereinbarungen binden zwar die ursprünglichen Vertragsparteien, nicht aber automatisch spätere Käufer – ein für Makler entscheidender Prüfpunkt vor jedem WEG-Verkauf.
- Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung erlauben es, dass bestimmte, eigentlich vereinbarungsbedürftige Punkte (z. B. Kostenverteilung) auch durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss geändert werden können – ohne solche Klausel bleibt es bei der Einstimmigkeit.
Beispiel aus der Praxis
Die ursprüngliche Teilungserklärung sieht vor, dass Instandhaltungskosten strikt nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Alle Eigentümer einer Anlage einigen sich einstimmig darauf, künftig die Aufzugskosten nach Stockwerkslage zu verteilen, und lassen diese Vereinbarung notariell beurkunden und ins Grundbuch eintragen. Damit gilt die neue Regelung auch für alle zukünftigen Käufer von Wohnungen in der Anlage.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 WEG – Ermöglicht Vereinbarungen zur Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander, abweichend vom Gesetz.
- § 10 Abs. 3 WEG – Vereinbarungen wirken gegen Sondernachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch.
- § 8 WEG – Teilungserklärung als Ursprung der Gemeinschaftsordnung, die wie eine Vereinbarung wirkt.